各市（區）人民政府,市直有關單位：

為規范和加快推進我市“三舊”改造工作，保護改造主體和被征收人的合法權益，提高“三舊”改造成效和確保公共利益，發揮政府引導和補位作用，根據相關法律法規和省有關文件精神，制定《江門市“三舊”改造中關于土地、房屋征收的工作指引》。

一、適用范圍

江門市范圍內已納入“三舊”改造標圖建庫范圍，改造方案經市（縣級）、區人民政府批準的舊城鎮、舊村莊改造項目。

二、法律法規和文件依據

《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國行政強制法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定》《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》。

三、征收工作程序

（一）準備征收

1.征收啟動條件

（1）由政府主導組織實施的“三舊”連片改造項目，可由市（縣級）、區人民政府按照《國有土地上房屋征收與補償條例》要求，啟動征收與補償程序。

（2）符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，改造方案經市（縣級）、區人民政府批準，由改造主體自行改造的拆除重建類項目，改造主體已啟動實施拆遷工作，未完成拆遷土地面積不超過3畝，占整個項目土地總面積比例不超過10%的，可申請市（縣級）、區人民政府介入啟動征收與補償程序，完成項目的拆遷工作。分期實施的改造項目以每期供地的面積作為總面積，核算未完成拆遷面積比例。

2.征收范圍：由政府主導對符合征收啟動條件，未完成拆遷部分的國有土地上房屋實施征收與補償工作。

3.征收責任主體：市（縣級）、區人民政府。

4.征收實施主體：市（縣級）、區人民政府確定的房屋征收部門，負責組織實施國有土地上房屋征收與補償工作。

5.征收實施單位：房屋征收部門或房屋征收部門委托不以營利為目的的單位，具體承擔房屋征收與補償工作。委托單位承擔房屋征收與補償工作的，應當簽訂委托合同，明確委托權限、范圍以及雙方權利義務，并加強對受委托單位的監督。

6.納入年度計劃：市（縣級）、區人民政府將計劃實施征收補償工作的項目納入市（縣級）、區國民經濟社會發展年度計劃或年度重點計劃。

（二）作出征收決定

1.申請。符合征收啟動條件，屬自行改造的項目，由改造主體向項目所在的鎮（街道辦）申請啟動政府征收與補償程序，逐級報市（縣級）、區人民政府批準后實施；屬政府主導實施的項目，由市（縣級）、區人民政府直接組織啟動征收與補償程序。

2.調查認定。征收實施主體或單位組織有關部門對征收范圍內的房屋基本情況進行調查和權屬認定，調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

3.擬定方案。征收實施主體或單位擬定征收補償方案，報市（縣級）、區人民政府。

4.征求意見。市（縣級）、區人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布（在政府門戶網站公布、在征收范圍張貼），征求公眾意見（征求意見和修改意見要公布），征求意見期限不得少于30日。

5.召開聽證。因舊城區、城中村改建征收房屋，2/3以上被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的，市（縣級）、區人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

6.風險評估。作出決定前應當進行社會穩定風險評估。

7.落實費用。征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

8.作出決定。市（縣級）、區人民政府作出征收決定，涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

9.公告征收。征收公告要載明兩個內容：（1）征收補償方案（要明確補償協議簽約期）；（2）權利救濟方式：被征收人可申請行政復議或行政訴訟。

（三）實施征收補償

1.補償方式。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人符合住房保障條件的，市（縣級）、區人民政府應當優先給予住房保障。

2.價值評估。被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》(住建部建房〔2011〕77號)評估確定，具體評估工作應按江門市住房和城鄉建設局《關于規范國有土地上房屋征收評估工作的通知》（江建〔2017〕108號）的有關要求開展。

3.簽訂協議。房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡加方式和過渡期限等事項,訂立征收補償協議征收補償協議訂立后,一方當事人不履行征收補償協議約定的標義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。

4.產權注銷。被征收人應當在簽訂征收補償協議書時,向房屋征收部門交回被征收房屋的不動產權產權證書,由房屋征收部門協助其向不動產登記部門申請辦理注銷手續。

5.補償決定及政府裁決。房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的人民政府同意后，按照征收補償方案作出征收補償決定并予以公告。被征收人可向該項目作出房屋征收決定的人民政府申請裁決征收補償方案的合理性。進行裁決前，作出房屋征收決定的人民政府應先進行調解。被征收人對補償決定或政府裁決不服的, 可自征收決定公告之日起60日內申請行政復議，也可在6個月內提起行政訴訟。

被征收房屋所有權人不明確、產權糾紛尚未解決的,征收補償原則上采取產權調換。被征收房屋所有權人不明確的,房屋拆除前,房屋征收部門應當對被征收房屋所有權人不明確等情況在屬地主流媒體公告，同時做好勘察、拍照、向公證機關辦理公證和證據保全等工作，并報請作出房屋征收決定的人民政府授權對調換房屋由房管部門按有關規定實施代管。

6.依法搬遷。實施房屋征收應當先補償、后搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

7.信息公開。房屋征收部門應按照《江門市住房和城鄉建設局關于印發〈江門市國有土地上房屋征收與補償信息公開指引〉的通知》（江建〔2013〕224號）要求做好項目征收補償信息公開工作。

（四）強制執行

1.申請執行。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市（縣級）、區人民政府自期限屆滿之日起三個月內申請人民法院強制執行，逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。申請人民法院強制執行前，應當催告當事人履行義務。催告書送達十日后當事人仍未履行義務的，可以向人民法院申請強制執行。

2.申請材料

（1）強制執行申請書（應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料，需申請機關負責人簽名，加蓋申請機關印章，并注明日期）；

（2）征收補償決定及相關證據和所依據的規范性文件;

（3）征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見;

（4）社會穩定風險評估材料;

（5）申請強制執行的房屋狀況;

（6）被執行人的姓名或者名稱、住址及與強制執行相關的財產狀況等具體情況;

（7）法律、行政法規規定應當提交的其他材料。

3.立案受理。人民法院認為強制執行的申請符合形式要件且材料齊全的，應當在接到申請后七日內立案受理，并通知申請機關；不符合形式要件或者材料不全的應當限期補正，并在最終補正的材料提供后七日內立案受理；不符合形式要件或者逾期無正當理由不補正材料的，裁定不予受理。申請機關對不予受理的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起十五日內向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起十五日內作出裁定。

4.審查裁定

人民法院應當自立案之日起三十日內作出是否準予執行的裁定；有特殊情況需要延長審查期限的，由高級人民法院批準。

人民法院在審查期間，可以根據需要調取相關證據、詢問當事人、組織聽證或者進行現場調查。

征收補償決定存在下列情形之一的，人民法院應當裁定不準予執行：

（1）明顯缺乏事實根據；

（2）明顯缺乏法律、法規依據；

（3）明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執行人合法權益，或者使被執行人基本生活、生產經營條件沒有保障；

（4）明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益；

（5）嚴重違反法定程序或者正當程序；

（6）超越職權；

（7）法律、法規、規章等規定的其他不宜強制執行的情形。

人民法院裁定不準予執行的，應當說明理由，并在五日內將裁定送達申請機關。

申請機關對不準予執行的裁定有異議的，可以自收到裁定之日起十五日內向上一級人民法院申請復議，上一級人民法院應當自收到復議申請之日起三十日內作出裁定。

人民法院裁定準予執行的，應當在五日內將裁定送達申請機關和被執行人，并可以根據實際情況建議申請機關依法采取必要措施，保障征收與補償活動順利實施。

5.實施執行。人民法院裁定準予執行的，一般由作出征收補償決定的市、縣級人民政府組織實施，也可以由人民法院執行。

四、項目供地

（一）由政府主導組織實施的“三舊”連片改造項目，經市（縣級）、區人民政府啟動征收與補償程序完成拆遷工作后，以公開方式確定改造主體。

（二）由改造主體自行改造的項目，經市（縣級）、區人民政府介入啟動征收與補償程序并完成拆遷的土地，面積少于3畝的，可作為“三地”交由原改造主體自行改造。

附件：1.啟動政府征收與補償程序申請表

2.啟動政府征收與補償程序申請材料

江門市推進“三舊”改造工作領導小組辦公室

2019年11月19日

公開方式：

附件1：

“三舊”改造項目啟動政府征收與補償程序申請表

附件2：

“三舊”改造項目啟動政府征收與補償程序申請材料

1.啟動政府征收與補償程序申請書；

2.已通過市（縣級）、區人民政府審批的改造項目方案審批表；

3.改造項目范圍內的權屬明細表；

4.已完成拆遷房屋的拆遷補償協議；

5.改造范圍紅線圖（需標注未完成拆遷范圍和土地面積）；

6.市（縣級）、區人民政府需要改造主體提供的其他材料。