江府辦函〔2021〕162號

　　各縣（市、區）人民政府，市有關單位：

　　《江門市加快發展保障性租賃住房實施方案》經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。

　　江門市人民政府辦公室

　　2021年12月15日    

　　江門市加快發展保障性租賃住房實施方案

為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》等文件精神，著力解決新市民、青年人等群體住房困難，加快發展保障性租賃住房，進一步完善住房保障體系，結合我市實際，制定以下實施方案。

　　一、指導思想

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，落實省市要求，堅持以人民為中心的發展思想，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，擴大保障性租賃住房供給，持續提升住房保障水平，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。

　　二、目標任務

　　我市被列為廣東省發展保障性租賃住房十大試點城市之一，“十四五”期間，全市新增籌集建設保障性租賃住房不少于1萬套。

　　“十四五”期間，要將發展保障性租賃住房作為住房建設的重點任務，要培育形成一批示范項目，逐步建立完善保障性租賃住房相應的制度體系。各縣（市、區）要根據常住人口規模、人口流入分布、公共服務設施配套和交通等條件，結合城市軌道交通站點和城市建設重點片區，結合產業園區、重大企業（含科研教育機構）、重大項目的實際需求，明確工作目標，制定工作計劃，科學布置房源，加快推進保障性租賃住房籌集建設和管理工作。

　　三、基本要求

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　　保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。規范保障性租賃住房管理，各縣（市、區）要針對保障性租賃住房不同的籌集建設方式，分類制定準入、退出具體條件以及小戶型的具體面積管理要求。

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　　落實保障性租賃住房政府給予的土地、財稅、金融等支持政策，調動市場主體的積極性，充分發揮市場配置資源的決定性作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業服務設施。支持專業化規?；》孔赓U企業建設和運營管理保障性租賃住房。

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　　在摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源等情況的基礎上，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，堅持規劃引領、統籌謀劃、因地制宜，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定三年行動計劃。

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　　把保障性租賃住房項目納入現有市保障性住房管理系統平臺，并與“粵安居”平臺保障性租賃住房數據對接。加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程質量安全監管。保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。

　?。ㄎ澹┞鋵嵵黧w責任。

　　市人民政府對全市發展保障性租賃住房工作負總責；各縣級人民政府對本地區發展保障性租賃住房負主體責任。要按要求明確“十四五”期間本地區保障性租賃住房建設目標，制定年度保障性租賃住房建設計劃，建立健全聯動協調機制，加快項目建設和房源供給。要建立健全保障性租賃住房制度，出臺保障性租賃住房管理辦法，對我市發展保障性租賃住房情況實施動態監測。

　　四、支持政策

　　（一）土地支持政策。

　　1.支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

　　2.企事業單位依法取得使用權的土地，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經市政府批準，可用于建設保障性租賃住房，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；支持合理利用閑置的公共設施用地建設保障性租賃住房；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。原則上應當獨立成棟、可封閉管理、建筑面積不少于3000平方米或不少于50套（間）。

　　3.利用產業園區配套用地建設保障性租賃住房。經市政府同意，在確保安全的前提下，一是可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到上限15%，建筑面積占比由15%提高到上限30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；二是鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。鼓勵產業園區將部分工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統籌中小微企業需求，統一規劃建設宿舍型保障性租賃住房，項目可由產業園區管委會投資建設或與工業項目企業聯合投資建設。涉及工業用地的容積率、建筑密度、建筑高度等指標調整的，經綜合評估，按程序調整有關控制性詳細規劃，并依法辦理相關項目審批手續。

　　4.利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿、兩年內無征收計劃的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

　　5.利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房。按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃、優先安排、應保盡保。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。鼓勵在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，建設保障性租賃住房。

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　　1.建立多元化的保障性租賃住房資金籌措機制，符合條件的保障性租賃住房項目可積極申請中央和省級補助資金，積極發揮中央和省級補助資金支持作用，調動市場參與保障性租賃住房的積極性。

　　2.土地出讓凈收益和住房公積金等現有保障資金可按規定統籌用于發展保障性租賃住房。

　　3.各縣（市、區）可結合實際，加大經費保障力度，制定更優惠的資金支持措施。

　　（三）稅費等支持政策。

　　1.綜合利用稅費手段，加大對保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，按照相關規定使用增值稅、房產稅等稅收政策。取得保障性租賃住房項目認定書后，住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租上述保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租上述保障性住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租上述保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產稅。

　　2.對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

　　3.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。存在混合性質情況的，應當分表計量，未分表計量的，由供用雙方協商混合用量比例，執行分類價格。

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　　1.加大信貸支持。對符合條件的保障性租賃住房建設運營主體加大信貸支持力度：一是支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；二是引導銀行業金融機構對符合條件的建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款；三是按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建（非居住存量房屋）、改造（城中村、閑置住房）存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款；四是完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

　　2．加大債券支持。一是支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。二是支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。三是支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。四是鼓勵支持有能力、具備條件的企業單位申請開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

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　　完善公共服務，探索租購同權，從就業服務、出行福利、社會保險、衛生健康等方面創新政策，特別是教育方面，對符合條件并已遷入戶籍的承租戶子女，可統籌安排相對就近入學。

　　五、簡化審批流程

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　　精簡保障性租賃住房審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，各縣（市、區）人民政府組織開展聯合審查，并根據審查結果授權本級保障性租賃住房行政管理部門出具保障性租賃住房項目認定書，從項目申請到完成認定原則上不超過30個工作日。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可證和施工許可證合并為一個階段。實行相關各方聯合驗收。

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　　制定保障性租賃住房項目認定審批流程及操作指引，原則上要設置認定年限，到期后重新認定。

　　六、組織實施

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　　各縣（市、區）人民政府要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上議事日程，高度重視保障性租賃住房建設。成立市推進保障性租賃住房工作聯席會議制度，同時加強配備保障性租賃住房研究管理力量，負責統籌指導、協調推進全市保障性租賃住房工作，聯席會議辦公室設在市住房城鄉建設局。各縣（市、區）政府參照成立聯席會議制度或工作領導小組。

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　　各縣（市、區）人民政府要對現有各類政策支持租賃住房進行梳理，符合規定的均納入保障性租賃住房規范管理，不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。

　?。ㄈ娀块T協作。

　　各縣（市、區）住房城鄉建設部門發揮牽頭作用，會同有關部門出臺配套政策、建立信息共享機制、組織協調推進、開展檢查督導；各有關部門和單位要按職責分工，加強協作、形成合力，確保各項政策落實到位。

　?。ㄋ模┳龊帽O測評價。

　　市住房城鄉建設局要加強對發展保障性租賃住房工作的組織協調和督促指導，會同有關部門組織做好發展保障性租賃住房情況監測評價，重點監測評價各縣（市、區）發展保障性租賃住房促進解決新市民、青年人等群體住房困難情況的成效，監測評價結果將納入績效考核。

　　（五）加強宣傳引導。

　　運用各級各類媒體，宣傳普及保障性租賃住房政策及房源信息。發揮融媒體優勢，搭建保障性租賃住房網絡宣傳平臺，通過新聞報道、短視頻、創意海報等群眾喜聞樂見、富有感染力的形式，全方位多層次宣傳保障性租賃住房政策及成效。

　　附件：江府辦函【2021】162號附件.pdf