臺府〔2008〕66號

關于切實解決城鎮低收入家庭

住房困難的實施意見

廣海灣工業園區管委會，各鎮人民政府（街道辦事處），海宴華僑農場，市府直屬有關單位：

為貫徹落實《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）和《關于切實解決城鎮低收入家庭住房困難的實施意見》（粵府〔2008〕3號）精神，根據《廉租住房保障辦法》（建設部令第162號）和《關于印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房〔2007〕258號），為進一步完善我市城鎮（包括建制鎮，下同）住房保障制度，切實解決城鎮低收入家庭的住房困難問題，現結合我市實際，提出如下實施意見：

一、明確指導思想、基本原則

（一）指導思想。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀和黨的“十七大”關于“加快推進以改善民生為重點的社會建設”的精神，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，把解決城鎮低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全解決城鎮低收入家庭住房困難的政策體系。

（二）基本原則。積極完成省政府提出的社會住房保障工作任務目標，滿足城鎮低收入住房困難家庭的基本住房需要；充分調查，立足市情、統籌規劃，分步解決；政府主導，社會參與；統一政策，因地制宜，積極創新。

市政府負責解決本地城鎮低收入家庭住房困難。解決城鎮低收入家庭住房困難工作納入市直計劃統籌，統一建檔、統一標準、統一建設、統一分配、統一管理。

二、主要任務

（一）廉租住房保障工作。2008年底前，要對符合廉租住房保障條件、申請廉租住房租賃補貼及實物配租的城鎮低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，全市的廉租住房保障范圍要由住房困難的城鎮低保家庭擴大到城鎮低收入家庭。

（二）改進和規范經濟適用住房建設和管理。在以往我市經濟適用住房（安居房）建設、分配、管理、運作的基礎上，進一步規范建設標準以及申請、審批、公示、輪候、上市等管理工作，各鎮（街、場，下同）根據實際需求量適當供應經濟適用住房，以解決城鎮低收入住房困難家庭基本住房需要。

（三）逐步改善其他城鎮住房困難群體的居住條件。“十一五”期末，舊住宅區綜合整治取得一定成效，農民工及外來務工人員居住條件得到逐步改善。

三、合理確定廉租住房保障對象和經濟適用住房供應對象

（一）納入廉租住房保障的城鎮低收入家庭，按照省政府的劃定范圍，結合當地城鎮經濟發展水平、存量住房的租賃水平和財政承受能力，其家庭收入標準線可按照當地最低生活保障線的150％左右劃定，住房困難標準為人均住房建筑面積低于10平方米。

（二）納入經濟適用住房供應的城鎮低收入家庭，按照省政府劃定的范圍，結合當地城鎮經濟發展水平和存量住房的購買價格水平，并與廉租住房保障對象相銜接。其家庭收入標準線按照當地最低生活保障線的250％--300％劃定，住房困難標準為人均住房建筑面積低于10平方米。

（三）廉租住房保障對象和經濟適用住房供應對象的認定。市民政部門負責對家庭收入情況進行審查核實，市房管部門負責對家庭住房困難情況進行審查核實。市民政和房管部門要會同各鎮政府（街道辦、農場，下同），通過申請、審核、公示、申訴、復審等程序做好廉租住房保障對象和經濟適用住房供應對象的認定工作。具有當地城鎮戶口，符合條件的城鎮低收入住房困難家庭，可申請廉租住房保障或經濟適用住房，但不得同時享受廉租住房保障和經濟適用住房政策。

（四）廉租住房保障對象和經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，實施動態管理，由市房管部門會同市民政、建設、財政、統計等部門根據以上原則確定，報市政府審批后，統一由市房管和民政部門于每年4月份（2008年于10月前）向社會公布一次，并按程序報省建設廳和省民政廳備案。

（五）城鎮低收入家庭住房狀況的調查核實及建立檔案工作。各級民政、房管部門會同有關單位開展城鎮低收入家庭住房狀況的調查工作，于2008年9月底前建立城鎮低收入家庭住房檔案，并于2008年10月前建立住房保障管理信息系統。

四、進一步健全城鎮廉租住房制度

（一）廉租住房保障面積標準。廉租住房保障面積標準按照人均住房建筑面積10～15平方米掌握，但原則上每戶家庭不得超過建筑面積50平方米，具體由市房管部門會同市建設、民政、財政、統計部門根據當地家庭平均住房水平，財政承受能力以及城鎮低收入家庭的人口數量、結構，以戶為單位確定，報市政府審批后，統一由市房產管理局于每年4月份（2008年于10月前）向社會公布一次。

2007年8月7日國發〔2007〕24號文印發后取得《建設工程規劃許可證》的新建廉租住房項目，套型建筑面積應控制在50平方米以內，之前取得《建設工程規劃許可證》的新建廉租住房項目，套型建筑面積可適當放寬。

（二）廉租住房保障方式。廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租相結合方式,在增加廉租住房供應的同時，主要通過發放租賃住房補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。

政府鼓勵城鎮居民將空置住房出租給符合廉租住房保障條件的家庭。積極發展住房租賃市場，鼓勵房地產開發企業開發建設的中小戶型住房面向社會出租。現階段，為盡快解決孤老病殘等特殊困難低收入家庭和其他急需救助低收入家庭的住房困難，可加快建設一批廉租住房，優先采取實物配租方式。

采用貨幣補貼方式的，對于符合領取租賃住房補貼的低保住房困難家庭，按照廉租住房保障面積標準和市場平均租金實行全額補貼；對于低收入住房困難家庭，符合領取租賃住房補貼條件的，可根據家庭收入情況以全額補貼為基礎實行反向遞減。具體補貼標準由市物價部門會同市財政、民政、建設、房管等部門核準，報市政府批準后，統一由市物價局于每年4月份（2008年于10月前）向社會公布一次。

采用實物配租方式的，對于低保住房困難家庭，繼續實行最優惠租金；對于低收入住房困難家庭，租金標準由市物價管理部門會同市財政、民政、建設、房管等部門核準，報市政府批準后，統一由市物價局于每年4月份（2008年于10月前）向社會公布一次。實物配租住房的租金，按照配租面積（即廉租住房建筑面積）和規定的租金標準確定。

市房管部門牽頭制訂有關文件，對城鎮低收入家庭廉租住房貨幣補貼和實物配租的具體辦法做出規定。

（三）用于實物配租的廉租住房房源。實物配租房源可采用政府新建廉租住房、購買符合標準的普通商品住房和存量住房、利用騰退的公有住房、按照土地出讓合同約定由開發企業提供新建普通商品住房以及鼓勵社會捐贈等方式籌集。所利用的騰退公有住房及收購的存量住房不符合廉租住房標準的，應予以改建。

新建廉租住房納入住房建設規劃，按照基本建設程序辦理相關手續，并采取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經濟適用住房以及普通商品住房項目中配建，并在用地規劃、國有土地劃撥決定書或者國有土地使用權出讓合同中，明確配套建設的廉租住房總建筑面積、套數、布局、套型以及建成后的移交或回購等事項。

（四）廉租住房保障資金和廉租住房租金收入管理。

根據國家有關規定，廉租住房保障資金主要來源為：

1．將土地出讓凈收益不低于10%的比例用于廉租住房保障資金，并視實際情況逐步適當提高比例。

2．住房公積金增值收益扣除計提住房公積金貸款風險準備金、管理費等費用后的余額；

3．財政預算安排的資金；

4．社會捐贈方式籌集的資金；

5．其他資金。

市財政部門在安排廉租住房保障資金支出預算時，應將籌集的前兩項資金全部用于廉租住房保障，仍不足的由市財政通過本級預算以及上級補助予以安排，并積極爭取省財政廉租住房制度保障專項資金的支持。廉租住房保障資金實行專戶管理和項目預算管理，專項用于收購、改建和新建廉租住房開支以及發放租賃補貼開支。

廉租住房租金收入嚴格實行“收支兩條線”管理，專項用于廉租住房維護和管理。

市房管部門應當按照同級財政部門的規定編制項目支出預算，并按照同級財政部門批復的預算和財政國庫管理的有關規定，加強預算管理，專款專用。廉租住房保障資金與廉租住房租金不得混同安排使用。

（五）嚴格規范廉租住房管理。抓緊制定有關城鎮低收入家庭廉租住房（含貨幣補貼和實物配租）管理辦法的規范性文件。嚴格申請、審批、公示和退出制度，實行動態管理，確保政府財力的合理使用和對廉租住房保障對象應保盡保。

五、改進和規范經濟適用住房制度

（一）經濟適用住房實行公開申請、嚴格審核、廣泛公示、輪候解決的制度。向符合條件的低收入住房困難家庭供應經濟適用住房，應按照家庭收入水平、住房困難程度和申請順序等因素評分并按次序輪候，優先解決相對困難的低收入家庭住房困難。

（二）根據實際需求，供應經濟適用住房，嚴格控制建設標準。根據城鎮住房建設和保障規劃，加快建設，提前做好經濟適用住房項目儲備，為逐年滾動開發創造條件。

2007年8月7日國發〔2007〕24號文印發后取得《建設工程規劃許可證》的新建經濟適用住房項目，套型建筑面積應控制在60平方米左右，之前取得《建設工程規劃許可證》的新建經濟適用住房項目，套型建筑面積可適當放寬。

（三）嚴格經濟適用住房上市交易管理。經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權，只用于符合條件的購房家庭居住，個人購買的經濟適用住房在取得完全產權之前不得用于出租經營。

購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例（粵府〔2008〕3號文件中規定不低于70％）向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。上述規定應在經濟適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經濟適用住房，繼續向符合條件的城鎮低收入住房困難家庭出售。

經濟適用住房上市出售時交納的土地收益等價款、回購的經濟適用住房再出售的收入等資金，嚴格實行“收支兩條線”管理，將資金收入上繳地方財政部門，分別列入“土地出讓收入”和“廉租住房保障資金—其他資金”收入，市財政部門按有關規定安排用于廉租住房保障資金支出。

（四）對單位集資合作建房的管理。根據有關政策規定和我市實際情況，我市原則上暫不實施單位集資合作建房。

六、逐步改善其他住房困難群體的居住條件

（一）積極推進舊住宅區綜合整治，改善低收入家庭居住環境，保護好歷史文化街區。遵循政府組織、居民參與的原則，對房屋、道路和各種管線年久失修、服務設施不配套、環境臟亂差但尚能居住的舊住宅區，實施改善整修，內容包括整修房屋，清理垃圾，補建、改造配套設施，拆除違章建筑，進行建筑節能改造等。

（二）多渠道改善農民工居住條件。用工單位要按照“誰用工、誰負責”的原則，為招用的農民工提供符合安全標準和基本衛生條件的居住場所。農民工集中的開發區、工業園區和城中村，要按照集約用地的原則，統籌規劃，集中建設向農民工出租的宿舍，實行統一管理。

七、切實抓好廉租住房和經濟適用住房建設

（一）編制和落實供應計劃。根據實際，制訂解決城鎮低收入家庭住房困難工作目標、發展規劃和年度計劃，納入當地經濟社會發展規劃和住房建設規劃，為確定年度廉租住房和經濟適用住房的建設規模提供指引，并統一由市建設部門向社會公布以及報省建設廳備案。

（二）落實用地供應。在編制建設用地年度計劃時，應優先安排廉租住房和經濟適用住房用地，實行行政劃撥方式供應，并在申報年度用地指標時單獨列出。

廉租住房和經濟適用住房選址時，要根據土地利用總體規劃和城鎮總體規劃的要求，按照便民、利民的原則，科學布局、合理選址，要有一定比例的建設用地安排在城鎮中心區域。嚴禁以廉租住房和經濟適用住房建設的名義取得劃撥土地后，改變土地用途、變相搞商品房開發。

（三）確保規劃配套和功能質量。新建廉租住房的基本標準為：房屋結構安全；套型建筑面積不低于30平方米，不高于50平方米；每套獨門獨戶，設有臥室、廚房、衛生間，配備給排水設施、供電、電話、有線電視等設施并能正常使用；室外配有硬底化道路、人行道、路燈照明、綠化、排水設施和綜合管道、公共廁所、垃圾收集點以及無障礙通道、四防裝置等附屬設施，環境良好。

新建廉租住房、經濟適用住房要按照發展節能省地環保型住宅的要求，積極推廣應用先進、成熟、節能的新技術、新工藝、新材料、新設備，確保房屋質量和使用功能。有條件的廉租住房和經濟適用住房小區實行物業管理，物業服務收費實行政府定價，為居民營造文明、安全、整潔的生活環境。

（四）落實幾項優惠政策。

1．廉租住房和經濟適用住房建設、舊住宅區整治一律免征城鎮基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金；

2．廉租住房和經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應；

3．單獨建設的廉租住房和經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用不得計入住房建設成本；

4．政府或經政府認定的單位新建、購買、改建住房作為廉租住房，按照國家規定的有關稅收政策執行；

5．按照政府規定價格出租的廉租住房租金收入按國家規定享受稅收優惠；

6．社會各界按稅收政策的有關規定，向國家機關捐贈廉租住房房源或建設資金的，執行公益性捐贈稅收扣除的有關政策；

7．經濟適用住房的建設和供應嚴格執行國家規定的各項稅費優惠政策；

8．經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款；

9．各級金融機構在有效控制風險的前提下，對建設貸款和購買經濟適用住房家庭的按揭貸款利率執行優惠利率；

10．社會機構投資建設廉租住房或經濟適用住房建設、舊住宅區整治的，可給予相關的政策支持；

11．按照國家其他有關優惠政策給予優惠。

（五）經濟適用住房銷售價格管理。確定經濟適用住房銷售價格以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由市物價部門會同市建設、財政、民政、房管等部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布，以提高工作效率。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤按不高于3％核定；市政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。

（六）廉租住房和經濟適用住房的建設方式。可采用政府組織、項目代建制建設。也可以采取政府組織協調、企業市場運作的原則，通過項目公開招標，落實項目法人，進行建設。

（七）廉租住房項目核算方式。廉租住房和經濟適用住房的建設工程項目分開核算，廉租住房建設工程應按有關法律、法規、基建程序等有關規定進行管理，并將工程預算報經財政部門審核才能確認其具體的支出數額。

八、完善工作機制，落實配套措施，加強監督檢查

（一）落實機構，明確管理職能。

市建設、發展改革、財政、民政、規劃、國土資源、城管、房管、稅務、物價、統計、審計、監察等部門，各鎮政府和金融機構等要發揮職能作用，各司其職，互相配合，共同做好廉租住房和經濟適用住房建設、分配、管理等各項工作。市直有關單位的責任分工如下：

市建設局：負責組織制訂解決城鎮低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃并督促檢查計劃的落實，做好指導、協調、報告等工作。

市發展和改革局：負責牽頭審核廉租住房和經濟適用住房建設年度計劃，并將年度計劃納入全年重點項目總體規劃，報政府批準。

市財政局：負責廉租住房保障資金的籌措和專項資金的審批工作，爭取省、江門市財政對我市的廉租住房保障工作給予資金上的支持。

市民政局：牽頭與市房產管理局等有關單位開展城鎮低收入家庭住房狀況的調查核實及建立檔案工作。依據《臺山市城鎮廉租住房保障制度實施辦法》和《臺山市經濟適用住房管理實施辦法》等文件的有關規定，協同市房產管理局等有關部門做好廉租住房保障和經濟適用住房分配的聯合審批工作。

市規劃局：協助市建設局編寫《解決城鎮低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃》的工作。負責廉租住房、經濟適用住房住宅小區的規劃選址、小區詳細規劃的審批等工作。在一般居住小區修建性詳細規劃中按有關政策進行控制，增加中小型住宅的比例。

市國土資源局：負責廉租住房、經濟適用住房、中低價位、中小套型普通商品房住宅的建設用地供應工作，辦理征地手續，協同規劃等職能部門做好選址、規劃等工作。

市房產管理局：負責廉租住房、經濟適用住房年度供應量的預測；按照同級財政部門的規定編制有關廉租住房保障項目支出預算；牽頭與市民政局、市建設局、市財政局、市統計局等確定廉租住房保障面積標準、城鎮廉租住房保障對象和經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準。負責廉租住房、經濟適用住房小區的項目可行性研究、建設、分配（包括發放租賃住房補貼和實物配租）、管理和統計等實施工作。牽頭與市發展和改革局、市建設局、市監察局、市民政局、市財政局、市國土資源局、人民銀行臺山支行、市地稅局、市統計局共同制訂臺山市城鎮低收入家庭租賃住房租金補貼、臺山市廉租住房的申請審核及退出和臺山市經濟適用住房管理實施辦法等有關文件。與市民政局等有關部門做好廉租住房保障和經濟適用住房供應的聯合審批工作。配合市民政局開展城鎮低收入家庭住房狀況的調查核實工作。

市城市管理局：負責廉租住房、經濟適用住房工程項目周邊的配套市政設施組織建設實施工作。

市物價局：負責牽頭與市建設局、市財政局、市民政局、市房產局做好廉租住房、經濟適用住房的價格管理工作。

市國稅局、地稅局：落實廉租住房、經濟適用住房建設和住房租賃的稅收支持政策。

市環保局：負責廉租住房、經濟適用住房住宅小區環境影響評價文件的審批工作。

市統計局：負責統計城鎮家庭人均可支配收入和人均住房水平。

市審計局：負責廉租住房保障資金、經濟適用住房住宅小區建設資金的籌集、使用、管理的審計工作。

市監察局：負責對違紀違規行為予以查處。每年安排一至兩次的行政效能監察，糾正違紀違規行為，并追究相關責任。

臺山市住宅管理服務中心：作為代建單位，負責廉租住房、經濟適用住房工程項目組織建設實施以及日常管理工作。

（二）建立目標責任制，接受人大監督。要把解決城鎮低收入家庭住房困難工作納入政府目標責任制管理和政績考核，每年市政府和有關各部門由上至下，逐級簽訂責任書，逐級考核，確保工作目標得以落實。

市政府每年在向市人民代表大會所作的《政府工作報告》中報告解決城鎮低收入家庭住房困難年度計劃的完成情況。

（三）市政府和有關部門要加強對住房保障工作的監督檢查，查處各種違法、違紀、違規行為。對工作不落實、措施不到位、完不成目標任務的予以通報批評，問題嚴重的，追究有關責任人的責任。對弄虛作假，謊報家庭狀況，騙租廉租住房、騙購經濟適用住房、騙取經濟適用住房購房貸款，以及將廉租住房和經濟適用住房轉租牟利的家庭，取消其住房保障資格，已領取房地產權證的，依法予以撤銷，并依法追究責任；對出具虛假證明的單位及責任人，由其上級主管部門進行嚴肅處理。

（四）進一步落實房地產市場各項調控政策措施。各級政府和有關部門在認真解決城鎮低收入家庭住房困難的同時要進一步貫徹落實關于房地產市場各項宏觀調控政策措施。嚴格執行省府辦公廳《轉發國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（粵府辦〔2006〕50號）的相關規定，新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。要加強市場監管，堅決整治房地產市場秩序，維護群眾合法權益。要加強房地產價格的監管，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平，引導房地產市場健康發展。

（五）本辦法若有和國家新政策規定不一致的，以國家新政策規定為準。

二○○八年十月二十二日