一、修訂背景

經(jīng)市司法局審查和市住房公積金管理委員會(huì)第二十五次全體委員會(huì)議審議通過,《江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于江門市住房公積金個(gè)人住房貸款置換暫行辦法》（江公積金管委會(huì)〔2019〕1號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《貸款置換暫行辦法》）自2019年6月1日起施行, 2022年5月31日有效期屆滿。

由于貸款利率市場(chǎng)化改革和自主核算工作的開展，部分條款已不具備操作性。我們按照規(guī)范性文件要求進(jìn)行了修訂，經(jīng)市司法局審核和市住房公積金管理委員會(huì)第二十八次全體委員會(huì)議審議通過,形成了《江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于江門市住房公積金個(gè)人住房貸款置換辦法》（以下簡(jiǎn)稱《貸款置換辦法》）。

二、主要依據(jù)

（一）《中華人民共和國(guó)民法典》

（二）《住房公積金管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第710號(hào)）

（三）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于《住房公積金使用效率督促檢查情況的通報(bào)》（建辦金函〔2015〕407號(hào)）

（四）《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<廣東省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見>的通知》（粵建金〔2017〕252號(hào)）

（五）《中共江門市委機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)辦公室關(guān)于江門市住房公積金管理中心機(jī)構(gòu)編制方案的復(fù)函》（江機(jī)編辦〔2020〕152號(hào)）

三、主要內(nèi)容

《貸款置換辦法》共四章，主要包括以下內(nèi)容：

（一）第一章“總則”，明確了開展公積金貸款置換業(yè)務(wù)的管理機(jī)構(gòu)、置換貸款的涵義及啟動(dòng)貸款置換業(yè)務(wù)的條件。

（二）第二章“商轉(zhuǎn)公貸款”，細(xì)化了商轉(zhuǎn)公貸款的對(duì)象、條件、額度、期限、辦理方式及程序等具體要求。

（三）第三章“貼息貸款”，細(xì)化了貼息貸款的對(duì)象、條件、額度、期限、辦理程序、貼息金額計(jì)算方式、置換條件等具體要求。

（四）第四章“附則”，明確了本辦法未盡事宜的處理方式、辦法具體施行日期及有效期。

四、適用范圍

《貸款置換辦法》適用范圍為適用于江門市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金個(gè)人住房貸款置換的管理。

五、主要變化

1．修訂了貸款置換、實(shí)行貸款輪候的條件。

對(duì)《貸款置換暫行辦法》關(guān)于開展貸款置換、實(shí)行貸款輪候的條件進(jìn)行了修訂，《貸款置換辦法》修改為：“公積金中心根據(jù)住房公積金個(gè)人住房貸款率和資金凈流量，開展住房公積金個(gè)人住房貸款置換，防控資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金個(gè)人住房貸款率低于85%的，可啟動(dòng)商轉(zhuǎn)公貸款。住房公積金個(gè)人住房貸款率在90%至95%之間，資金凈流量持續(xù)為負(fù)數(shù)的，可啟動(dòng)貼息貸款，暫停商轉(zhuǎn)公貸款。住房公積金個(gè)人住房貸款率在95%以上，資金凈流量持續(xù)為負(fù)數(shù)的，在啟動(dòng)貼息貸款、暫停商轉(zhuǎn)公貸款的基礎(chǔ)上，實(shí)行輪候放款。”

2.修訂了商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)條件。

《貸款置換暫行辦法》規(guī)定，商轉(zhuǎn)公貸款與原商業(yè)貸款借款人、抵押人一致。導(dǎo)致部分借款人與抵押人不一致的商業(yè)貸款無法辦理商轉(zhuǎn)公貸款。為使更多職工能減輕利息負(fù)擔(dān)，《貸款置換辦法》修改為：“商轉(zhuǎn)公貸款的借款人、抵押人與原商業(yè)貸款抵押人一致。”

3.修訂了商轉(zhuǎn)公貸款辦理流程。

《貸款置換暫行辦法》規(guī)定，辦理商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)時(shí)，公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)受托銀行報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，出具《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放通知書》。2020年10月起，公積金中心實(shí)行貸款自主核算，公積金貸款由公積金中心直接劃至指定賬戶，不再出具《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放通知書》。《貸款置換辦法》修改為：“公積金中心對(duì)受托銀行報(bào)送的材料進(jìn)行審核，符合條件的，將公積金貸款資金直接劃至借款申請(qǐng)人在受托銀行開立的指定賬戶。”

4.修訂了商轉(zhuǎn)公貸款辦理方式。

《貸款置換暫行辦法》規(guī)定，辦理商轉(zhuǎn)公貸款可使用抵押權(quán)變更登記或第二順位抵押權(quán)登記。但實(shí)際操作中沒有商業(yè)銀行使用抵押權(quán)變更方式，因此《貸款置換辦法》刪除了相關(guān)內(nèi)容，只保留第二順位抵押的方式。

5.修訂了支付貼息。

《貸款置換暫行辦法》規(guī)定，公積金管理機(jī)構(gòu)收到受托銀行提供的憑證，按月將上月貼息金額支付給受托銀行，受托銀行計(jì)發(fā)給借款人。2020年，公積金中心實(shí)行貸款自主核算后，住房公積金貸款貼息可由公積金中心直接支付給借款人，不需先支付給受托銀行，再由受托銀行支付給借款人。因此《貸款置換辦法》第三條修改為：“……貼息貸款與公積金貸款的利息差額由江門市住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱公積金中心）按月支付給借款人。”、第二十二條修改為：“……（六）貸款貼息。公積金中心按月將貼息金額支付給借款人。”

6.修訂了貼息利率。

《貸款置換暫行辦法》規(guī)定，貼息貸款商業(yè)貸款利率不得超過委托協(xié)議約定和商業(yè)銀行同期同檔次的個(gè)人住房貸款利率。目前，商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)貸款采用LPR定價(jià)，不再根據(jù)基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)。因此《貸款置換辦法》將商業(yè)貸款利率上限修訂為由公積金中心每月核定，不得超過受托銀行上月發(fā)放商業(yè)貸款的平均利率。

六、實(shí)施日期

本辦法自2021年6月1日起施行，有效期5年，《江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于江門市住房公積金個(gè)人住房貸款置換暫行辦法》同時(shí)廢止。國(guó)家、省、市有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。