物業(yè)服務(wù)與居民的生活息息相關(guān)，直接關(guān)系到千家萬戶的生活品質(zhì)和社區(qū)的綜合治理。近日，江門市中級人民法院與江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例》，以期進(jìn)一步推動全市物業(yè)糾紛依法有效妥善化解，示范引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主依法誠信履約，推動形成良性循環(huán)、和諧穩(wěn)定的社區(qū)關(guān)系和共建、共治、共享的基層治理模式。

　　01、開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)其發(fā)放的物業(yè)費(fèi)抵扣券——某物業(yè)公司訴徐某、朱某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　基本案情：朱某、徐某在開平某小區(qū)購買一套商品房，與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。2018年7月，因房屋質(zhì)量問題，朱某、徐某與開發(fā)商協(xié)商，獲得一張價值5000元的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金券。同年12月，開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主派發(fā)福利，朱某、徐某又獲得一張價值4000元的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金券。后物業(yè)公司在抵扣5000元物業(yè)費(fèi)后通知朱某、徐某結(jié)清欠下的物業(yè)費(fèi)。朱某、徐某認(rèn)為至今仍有4000元的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金券未抵扣完畢，故并未拖欠物管費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為開發(fā)商已針對房屋質(zhì)量問題免除了徐某和朱某5000元物業(yè)費(fèi)，不同意再減免4000元物業(yè)費(fèi)。雙方協(xié)商不成，物業(yè)公司提起訴訟，請求朱某、徐某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)1800余元和違約金500余元。

　　裁判結(jié)果：開平市人民法院審理后認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金券是開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主免費(fèi)發(fā)放，是其自設(shè)義務(wù)的行為，具有法律約束力。朱某、徐某使用第一張物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金券免除5000元物業(yè)費(fèi)實(shí)質(zhì)是開發(fā)商對房屋質(zhì)量問題的補(bǔ)償，與后贈送的4000元物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金券并非同一性質(zhì)。開發(fā)商與某物業(yè)公司屬關(guān)聯(lián)公司，物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠活動屬雙方內(nèi)部約定，應(yīng)由雙方就具體問題協(xié)商處理，且某物業(yè)公司對同一小區(qū)其他業(yè)主持有的物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金券的效力予以認(rèn)可。因此，基于民事活動的公平原則和誠信原則，某物業(yè)公司亦應(yīng)認(rèn)可朱某、徐某持有4000元物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金券的效力，遂駁回某物業(yè)公司的全部訴訟請求。

　　典型意義：物業(yè)費(fèi)抵扣券是開發(fā)商銷售樓盤時對未來準(zhǔn)業(yè)主承諾減免物業(yè)費(fèi)的權(quán)利憑證。除非有事先排除權(quán)利的約定，否則業(yè)主持有該憑證時，物業(yè)公司都應(yīng)兌現(xiàn)承諾。本案認(rèn)定物業(yè)公司阻礙業(yè)主使用物業(yè)費(fèi)抵扣券屬于違約行為，對于推動開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主三方關(guān)系的良性發(fā)展，營造和諧小區(qū)環(huán)境具有積極作用。

　　02、業(yè)主委員會因故無法履職，居民委員會可依法代行職責(zé)——某物業(yè)公司訴莊某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　基本案情：2020年9月，某小區(qū)業(yè)主委員會7名委員中有4人辭職，不能繼續(xù)履行職責(zé)，而新一屆業(yè)主委員會未能依時成立。2022年7月12日，經(jīng)街道辦事處指導(dǎo)監(jiān)督，所屬居民委員會組織該商住大廈業(yè)主大會表決，同意選聘某物業(yè)公司為商住大廈提供物業(yè)管理服務(wù)。街道辦事處指導(dǎo)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。協(xié)議簽訂后，某物業(yè)公司依約提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主莊某未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)催收無果后，物業(yè)公司遂提起訴訟，要求莊某向支付自2022年7月至2023年8月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　裁判結(jié)果：蓬江區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。”的規(guī)定，本案因業(yè)委會不能繼續(xù)履行職責(zé)，所屬街道辦為管理該商住大廈，指導(dǎo)所屬居委會代行業(yè)主委員會的職責(zé)，并于2022年7月12日與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合法有效，雙方應(yīng)按照協(xié)議履行各自的義務(wù)，遂判決莊某向某物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金。

　　典型意義：實(shí)踐中，小區(qū)業(yè)主委員會因客觀原因未能依法履職的情況時有發(fā)生，而大多數(shù)業(yè)主又有物業(yè)服務(wù)的需求，若因業(yè)主委員會無法履職導(dǎo)致無法選聘物業(yè)公司，則會損害大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益。因此，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，所屬居委會在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)，與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對業(yè)主有法律約束力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守并執(zhí)行，業(yè)主不得以未接受服務(wù)或無須接受服務(wù)拒付費(fèi)用。

　　03、物業(yè)公司對業(yè)主違規(guī)行為可予以勸阻、制止，但不能采取斷電措施——鐘某、黃某與某物業(yè)公司侵權(quán)責(zé)任案

　　基本案情：某小區(qū)業(yè)主公約規(guī)定，違章裝飾裝修與施工的，可暫停水、電供應(yīng)。鐘某、黃某與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定，業(yè)主破壞或者擅自改變房屋外觀的，物業(yè)公司可采取停水、停電等必要措施。2020年，鐘某、黃某進(jìn)行房屋裝修時，將主陽臺違規(guī)加裝鋁合金窗并封玻璃。某物業(yè)公司發(fā)出整改通知后，鐘某、黃某仍拒不執(zhí)行。某物業(yè)公司遂以鐘某、黃某違規(guī)裝修為由，對其房屋采取斷電措施。鐘某、黃某認(rèn)為某物業(yè)公司的斷電行為妨害其物權(quán)行使，遂起訴要求某物業(yè)公司恢復(fù)用電。

　　裁判結(jié)果：臺山市人民法院審理后認(rèn)為，鐘某、黃某與供電部門存在用電服務(wù)合同關(guān)系，其使用電力是基于用電合同關(guān)系而享有的權(quán)利，應(yīng)受法律保護(hù)。只有當(dāng)用電戶實(shí)施違法用電等行為時，有且只有供電部門有權(quán)對用電戶采取斷電措施。《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》關(guān)于某物業(yè)公司可以采取斷電措施的約定為格式合同，排除了業(yè)主的用電權(quán)利，為無效條款。某物業(yè)公司擅自采取斷電措施妨害鐘某、黃某對房屋行使物權(quán)，構(gòu)成侵權(quán)，遂判決某物業(yè)公司恢復(fù)供電。

　　典型意義：物業(yè)公司可依據(jù)與業(yè)主簽訂的合同對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)，但是不能違反法律規(guī)定或損害業(yè)主的合法權(quán)益。用電權(quán)利是影響居民日常生活的重要權(quán)利，只有在用電戶存在違法用電情形時，由供電部門停止供電，物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時無權(quán)擅自采取斷電措施。物業(yè)公司對于小區(qū)業(yè)主裝修管理，日常應(yīng)按照職責(zé)加強(qiáng)巡查檢查，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定對業(yè)主違法建設(shè)行為及時予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)及時書面報告屬地綜合執(zhí)法部門處置。本案對于提倡物業(yè)公司依法、文明管理物業(yè)具有一定的價值導(dǎo)向作用。

　　04、業(yè)主違反裝修協(xié)議并拒不改正，無權(quán)要求退還裝修保證金——區(qū)某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　基本案情：區(qū)某與某物業(yè)公司簽訂的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》約定業(yè)主須向物業(yè)公司繳納裝修保證金2000元/戶，裝修工程完成并經(jīng)物業(yè)公司檢查驗(yàn)收后，裝修保證金無息全額退還；若業(yè)主有違反協(xié)議約定行為的，物業(yè)公司可沒收保證金并要求恢復(fù)原狀等。區(qū)某裝修時存在防盜網(wǎng)安裝凸出、拆除有鋼筋的飄窗、外掛空調(diào)沒有安裝在指定位置等行為。某物業(yè)公司驗(yàn)收認(rèn)為區(qū)某裝修違規(guī)，拒絕退還裝修保證金，若經(jīng)整改驗(yàn)收后符合要求，可以退還保證金。區(qū)某不服起訴至新會區(qū)人民法院，要求某物業(yè)公司退還裝修保證金。

　　裁判結(jié)果：新會區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，區(qū)某的行為違反了《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”之規(guī)定，某物業(yè)公司不予退還裝修保證金并無不妥，且區(qū)某未能提供證據(jù)證明違約行為已消除，故對區(qū)某的訴求不予支持。

　　典型意義：為共同維護(hù)和諧有序的居住環(huán)境，物業(yè)公司與業(yè)主通常會依據(jù)裝修管理協(xié)議或前期物業(yè)服務(wù)合同約定裝修保證金。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主存在違規(guī)裝修行為時，應(yīng)及時與業(yè)主溝通協(xié)商，如業(yè)主有進(jìn)行整改并經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收符合要求的，業(yè)主可要求退還裝修保證金。本案中，業(yè)主違反協(xié)議裝修房屋并拒不改正，物業(yè)公司依據(jù)協(xié)議約定不予退還裝修保證金，在不存在顯失公平的情況下，區(qū)某無權(quán)要求返還。本案有利于厘定物業(yè)公司與業(yè)主在有效協(xié)議框架下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對同類案件的處理具有一定的參考價值。

　　05、物業(yè)公司應(yīng)保障業(yè)主安全用電，不得擅自變更用電及轉(zhuǎn)供電——某物業(yè)公司訴梁某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　基本案情：2019年7月，恩平市某小區(qū)開發(fā)商對小區(qū)二期進(jìn)行土地規(guī)劃改遷工程。彼時包括梁某在內(nèi)的多名小區(qū)業(yè)主的房屋是由小區(qū)二號配電房供電，在入住小區(qū)時，梁某在供電單位開通用電賬戶，并簽訂劃扣電費(fèi)委托協(xié)議，每月電費(fèi)自行扣繳。但因改建工程，開發(fā)商將二號配電房及相應(yīng)區(qū)域的送電電纜、計量電表拆除，并自行注銷了相應(yīng)區(qū)域業(yè)主們的用電賬戶。之后，包括梁某在內(nèi)的業(yè)主們?nèi)粘Ｓ秒娪赡澄飿I(yè)公司從其他區(qū)域的臨時電源私自拉線供給。某物業(yè)公司自行安裝電表為業(yè)主們計量用電量并主張收取電費(fèi)，梁某拒絕支付。物業(yè)公司將梁某訴至法院要求支付2019年至2023年期間的電費(fèi)。

　　裁判結(jié)果：恩平市人民法院審理后認(rèn)為，梁某原已在供電單位開設(shè)賬戶并通過銀行劃扣方式繳納電費(fèi)，未與某物業(yè)公司就用電及代收代繳電費(fèi)問題簽訂協(xié)議。某物業(yè)公司使用臨時電源給梁某供電并自行安裝分表計量裝置的行為未經(jīng)電力部門審批，屬私自轉(zhuǎn)供電，不符合國家安全用電規(guī)定。某物業(yè)公司提交的電費(fèi)明細(xì)表為自行制作，未經(jīng)梁某等小區(qū)業(yè)主確認(rèn)，無法區(qū)分其所繳納的電費(fèi)具體包含了哪些區(qū)域的電費(fèi)，亦無法從中區(qū)分每個業(yè)主應(yīng)繳納的電費(fèi)金額。因此，某物業(yè)公司提交的證據(jù)不足以證明其已代梁某實(shí)際支付了電費(fèi)，故法院對其要求梁某支付電費(fèi)及違約金的請求不予支持。

　　典型意義：電力問題事關(guān)國家能源安全，與普通居民生活息息相關(guān)，電力的供應(yīng)與使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照國家相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行運(yùn)作。本案駁回物業(yè)公司要求業(yè)主支付電費(fèi)以及違約金的訴訟請求，對于擅自變更用電及轉(zhuǎn)供電的違規(guī)行為具有告誡和警示作用，能夠督促相關(guān)人員盡快整改區(qū)域內(nèi)的電力配套設(shè)施，保障了普通人民群眾的基本用電需求和用電安全，彰顯法律公平正義。

　　06、物業(yè)公司不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地——某物業(yè)公司訴李某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　基本案情：2022年，李某在其所購商鋪開辦某汽修配件店。隨后，李某發(fā)現(xiàn)商鋪旁的圍墻被拆除，商鋪前的地面出現(xiàn)凹凸不平現(xiàn)象，某物業(yè)公司還在商鋪旁加建一間平房用于存放清潔工具、清潔車輛等雜物，平房前的空地（商鋪斜前方）長期堆放大量大件垃圾，致使周圍衛(wèi)生環(huán)境惡化，影響車輛出入及李某商鋪的經(jīng)營環(huán)境。李某要求某物業(yè)公司解決商鋪門前衛(wèi)生問題，但雙方協(xié)商未果，李某遂拒交物業(yè)費(fèi)。某物業(yè)公司則提起本案訴訟，要求李某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

　　裁判結(jié)果：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條第一款“業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益”之規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)依約保持公共道路等物業(yè)服務(wù)區(qū)域的暢通有序和衛(wèi)生整潔，不應(yīng)違規(guī)加建建筑物等。經(jīng)承辦法官反復(fù)溝通及釋法明理后，某物業(yè)公司立即清理堆放的大件垃圾并平整商鋪路面，后李某主動交納物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司向鶴山市人民法院申請撤訴并獲準(zhǔn)許。

　　典型意義：本案中，物業(yè)公司提供服務(wù)過程中存在違規(guī)行為，人民法院主動督促指導(dǎo)物業(yè)公司進(jìn)行整改，物業(yè)公司據(jù)此對涉案小區(qū)和其他由其提供物業(yè)服務(wù)的小區(qū)進(jìn)行自查整改，業(yè)主對整改情況滿意后主動交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本案是人民法院主動參與社會治理的重要實(shí)踐，有效預(yù)防同類糾紛的發(fā)生，真正實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了，對提升企業(yè)治理水平、優(yōu)化法治化營商環(huán)境具有積極意義。