印發(fā)臺山市商業(yè)與住宅用地出讓土地開發(fā)強度管理辦法的通知

臺府辦〔2011〕86號

廣海灣工業(yè)園區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），海宴華僑農(nóng)場，市直有關單位：

《臺山市商業(yè)與住宅用地出讓土地開發(fā)強度管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府十三屆54次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市國土資源局反映。

                                 臺山市人民政府辦公室

                                 二○一一年九月十七日

臺山市商業(yè)與住宅用地出讓土地開發(fā)強度管理辦法

（2010年3月4日以臺府辦〔2010〕24號印發(fā)。

根據(jù)2011年8月23日市政府十三屆54次常務會議決定修訂）

第一條  為了規(guī)范商業(yè)與住宅用地出讓土地規(guī)劃條件的制定，明確容積率的規(guī)劃管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令〔1990〕55號）、《關于加強國有土地使用權出讓規(guī)劃管理工作的通知》（建規(guī)〔2002〕270號）、《關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)〔2008〕227號）和《關于調(diào)整臺山市國有土地使用權基準地價的通知》（臺府〔2009〕92號），結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  在臺山市城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍的商業(yè)與住宅用地的出讓和開發(fā)中涉及容積率確定和調(diào)整的，適用本辦法。

第三條  規(guī)劃條件作為國有土地出讓合同的組成部分，是土地出讓和開發(fā)建設的法定依據(jù)。規(guī)劃條件的確定和調(diào)整以控制舊區(qū)、鼓勵發(fā)展新區(qū)為原則，以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)。

無控制性詳細規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃不詳時，規(guī)劃條件由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門擬定，報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會確定（非重點地段、且面積在1萬平方米以下的用地由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門根據(jù)本辦法確定）。

第四條  建設單位應嚴格按照規(guī)劃條件所確定的容積率進行建設。如需調(diào)整容積率的，必須向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請修改規(guī)劃條件或修建性詳細規(guī)劃。

第五條  本辦法實施前已出讓的商業(yè)與住宅用地容積率的確定：

（一）土地出讓時，市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具了用地紅線圖和規(guī)劃條件并作為土地出讓合同附件的，或土地出讓合同明確了規(guī)劃條件的，按合同約定的規(guī)劃條件執(zhí)行。

（二）土地出讓時未明確規(guī)劃條件，后經(jīng)批準有修建性詳細規(guī)劃，且在有效期內(nèi)的（有效期指批準規(guī)劃時確定的有效時間；批準規(guī)劃時未明確有效期的，自本辦法發(fā)布之日起，有效期為1年），按批準的規(guī)劃指標確定；多次批準的按最后批準的指標確定；已過有效期的，按本條第四款規(guī)定認定。

(三)既有規(guī)劃條件，又有批準的修建性詳細規(guī)劃的，若兩者容積率不同的，按后批準的指標確定。

（四）既未明確規(guī)劃條件，也無經(jīng)批準的修建性詳細規(guī)劃的，容積率根據(jù)臺山市國有土地使用權基準地價的不同分區(qū)范圍，按下列標準認定（該標準以下簡稱認定值，根據(jù)不同地價分區(qū)范圍內(nèi)，已出讓土地批準過的平均容積率和已建設開發(fā)商住項目的平均容積率綜合確定）：

1.臺山市區(qū)范圍內(nèi)(附: 臺山市臺城街道商住用地土地級別圖、臺山市臺城街道住宅用地土地級別圖、臺山市臺城街道商業(yè)用地土地級別圖)

（1）屬I級范圍內(nèi)的項目用地容積率由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門擬定后報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會確定。

（2）屬Ⅱ、Ⅲ級范圍的，商業(yè)用地容積率≤2.5，居住用地容積率≤2.0，商業(yè)、住宅混合用地容積率≤2.2。

（3）屬IV、Ⅴ級范圍的，商業(yè)用地容積率≤3.0，居住用地容積率≤2.2，商業(yè)、住宅混合用地容積率≤2.5；

（4）屬以上五級范圍以外的按照IV、Ⅴ級標準確定。

2. 屬各鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的，商業(yè)用地容積率≤2.5，居住用地容積率≤2.0，商業(yè)、住宅混合用地容積率≤2.2。

3. 商業(yè)、住宅混合用地商業(yè)與住宅比例未約定的，統(tǒng)一按商業(yè)建筑面積占20%，住宅建筑面積占80%確定。

4. 以上指標均以土地出讓時國有土地使用證面積為基準核算。

第六條  自本辦法發(fā)布之日起，新出讓商業(yè)與住宅用地規(guī)劃容積率指標的制定和已出讓用地容積率指標的調(diào)整按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）所在區(qū)域有控制性詳細規(guī)劃的，容積率按控制性詳細規(guī)劃指標確定。

（二）所在區(qū)域沒有控制性詳細規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃不詳?shù)模聪卤順藴示C合確定。

土地開發(fā)強度控制指標表

（三）以公開出讓方式取得使用權的商業(yè)和住宅土地，原則上規(guī)劃條件所確定的容積率指標不得調(diào)整。

（四）以非公開出讓方式取得使用權的商業(yè)與住宅用地，按照所在地塊控制性詳細規(guī)劃或根據(jù)上表確定容積率指標后，以認定值為基準，確定的指標若超出認定值的，超出部分按本辦法第十條增容有關程序辦理。

第七條  商業(yè)核心區(qū)、城市標志性地段、歷史文化保護區(qū)、特色風貌保護區(qū)、風景名勝區(qū)等特殊地段，其出讓土地的容積率應根據(jù)風貌保護區(qū)要求、城市設計和景觀需要，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門擬定，報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會確定。

第八條  住宅項目中經(jīng)規(guī)劃部門批準、為本住宅項目配套服務的非居住功能用房（如垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、社區(qū)用房、物管用房、供水、供電及供氣、地下車庫、半地下車庫等，不包括市場、幼兒園等經(jīng)營性用房）的建筑面積不計入容積率。

第九條  容積率調(diào)整審批程序：

（一）建設單位向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提出書面調(diào)整申請，說明理由并附送調(diào)整后的規(guī)劃設計方案；    

（二）市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對調(diào)整容積率申請報告進行審核，組織專家對調(diào)整的合理性和必要性進行論證；

（三）市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門向社會公示調(diào)整情況（包括在本地媒體上刊登公告、網(wǎng)上公示、現(xiàn)場公示等），征求利害關系人的意見后（必要時組織聽證），依法提出容積率調(diào)整建議并附論證、公示（聽證）等相關材料報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議；

（四）經(jīng)批準提高容積率的，建設單位必須根據(jù)變更后的批準文件到國土部門辦理相關用地手續(xù)，自批準之日起在三個月內(nèi)重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》或補充協(xié)議，并辦結相關補繳土地出讓價款手續(xù)。

（五）建設單位憑補繳土地出讓價款證明及國土部門的國有建設用地使用權合同變更協(xié)議或補充協(xié)議，到市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)。

第十條  調(diào)整容積率應補繳的土地出讓地價，按以下兩種方法計算，取其中最高值確定應補繳的地價。

（一）按基準地價計算。

應補總地價＝（新增住宅建筑面積×增容時宗地所在區(qū)域住宅用地的平均樓面地價）+（新增商業(yè)建筑面積×增容時宗地所在區(qū)域商業(yè)用地的平均樓面地價）。上述“平均樓面地價”是指增容時宗地各用途對應的基準地價（區(qū)段價或路線價）進行個別因素（樓層、容積率、年期）修正后得到的各用途平均樓面地價。基準地價標準按市人民政府公布的標準執(zhí)行。

（二）按原出讓成交地價計算。

應補總地價=新增各類建筑面積之和×原出讓成交時的綜合樓面地價。

契稅按規(guī)定須另行繳交。

第十一條  出讓土地開發(fā)項目竣工驗收時，因技術誤差等原因?qū)е马椖靠偨ㄖ娣e超過批準指標的1%或500平方米以上的，超出部分按增加容積率辦理；屬違章的按違章建筑有關規(guī)定處理。

第十二條  如地塊經(jīng)市國土部門確認為閑置土地，須按閑置土地處置有關規(guī)定辦理。

第十三條  本辦法由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局和市國土資源局分別負責解釋。

第十四條  本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期為5年。原臺府辦〔2010〕24號文件同時廢止。

公開方式：主動公開