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發布機構:

本網

生成日期:

2011-12-05 08:26:54

【轉載】印發臺山市商業與住宅用地出讓土地開發強度管理辦法的通知

臺府辦〔2011〕86號

廣海灣工業園區管委會，各鎮人民政府（街道辦事處），海宴華僑農場，市直有關單位：

《臺山市商業與住宅用地出讓土地開發強度管理辦法》業經市政府十三屆54次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真按照執行。執行中遇到的問題，請徑向市城鄉規劃局、市國土資源局反映。

臺山市人民政府辦公室

二○一一年九月十七日

臺山市商業與住宅用地出讓土地開發強度管理辦法

（2010年3月4日以臺府辦〔2010〕24號印發。

根據2011年8月23日市政府十三屆54次常務會議決定修訂）

第一條為了規范商業與住宅用地出讓土地規劃條件的制定，明確容積率的規劃管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令〔1990〕55號）、《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》（建規〔2002〕270號）、《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》（建規〔2008〕227號）和《關于調整臺山市國有土地使用權基準地價的通知》（臺府〔2009〕92號），結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條在臺山市城鄉規劃區范圍的商業與住宅用地的出讓和開發中涉及容積率確定和調整的，適用本辦法。

第三條規劃條件作為國有土地出讓合同的組成部分，是土地出讓和開發建設的法定依據。規劃條件的確定和調整以控制舊區、鼓勵發展新區為原則，以控制性詳細規劃為依據。

無控制性詳細規劃或控制性詳細規劃不詳時，規劃條件由市城鄉規劃部門擬定，報市城鄉規劃委員會確定（非重點地段、且面積在1萬平方米以下的用地由市城鄉規劃部門根據本辦法確定）。

第四條建設單位應嚴格按照規劃條件所確定的容積率進行建設。如需調整容積率的，必須向市城鄉規劃部門申請修改規劃條件或修建性詳細規劃。

第五條本辦法實施前已出讓的商業與住宅用地容積率的確定：

（一）土地出讓時，市城鄉規劃部門出具了用地紅線圖和規劃條件并作為土地出讓合同附件的，或土地出讓合同明確了規劃條件的，按合同約定的規劃條件執行。

（二）土地出讓時未明確規劃條件，后經批準有修建性詳細規劃，且在有效期內的（有效期指批準規劃時確定的有效時間；批準規劃時未明確有效期的，自本辦法發布之日起，有效期為1年），按批準的規劃指標確定；多次批準的按最后批準的指標確定；已過有效期的，按本條第四款規定認定。

(三)既有規劃條件，又有批準的修建性詳細規劃的，若兩者容積率不同的，按后批準的指標確定。

（四）既未明確規劃條件，也無經批準的修建性詳細規劃的，容積率根據臺山市國有土地使用權基準地價的不同分區范圍，按下列標準認定（該標準以下簡稱認定值，根據不同地價分區范圍內，已出讓土地批準過的平均容積率和已建設開發商住項目的平均容積率綜合確定）：

1.臺山市區范圍內(附: 臺山市臺城街道商住用地土地級別圖、臺山市臺城街道住宅用地土地級別圖、臺山市臺城街道商業用地土地級別圖)

（1）屬I級范圍內的項目用地容積率由市城鄉規劃部門擬定后報市城鄉規劃委員會確定。

（2）屬Ⅱ、Ⅲ級范圍的，商業用地容積率≤2.5，居住用地容積率≤2.0，商業、住宅混合用地容積率≤2.2。

（3）屬IV、Ⅴ級范圍的，商業用地容積率≤3.0，居住用地容積率≤2.2，商業、住宅混合用地容積率≤2.5；

（4）屬以上五級范圍以外的按照IV、Ⅴ級標準確定。

2. 屬各鎮規劃區范圍的，商業用地容積率≤2.5，居住用地容積率≤2.0，商業、住宅混合用地容積率≤2.2。

3. 商業、住宅混合用地商業與住宅比例未約定的，統一按商業建筑面積占20%，住宅建筑面積占80%確定。

4. 以上指標均以土地出讓時國有土地使用證面積為基準核算。

第六條自本辦法發布之日起，新出讓商業與住宅用地規劃容積率指標的制定和已出讓用地容積率指標的調整按以下規定執行：

（一）所在區域有控制性詳細規劃的，容積率按控制性詳細規劃指標確定。

（二）所在區域沒有控制性詳細規劃或控制性詳細規劃不詳的，按下表標準綜合確定。

土地開發強度控制指標表

建筑開發指標建筑類型			容積率上限（市區）	容積率上限（鎮區）
住宅建筑	低層（1-3層）		1.2	1.2
	多層（4-6層）		1.8	1.8
	中高層（7-9層）		2.2	2.2
	高層	（10-20層）	3.0	3.0
		（21層以上）	3.5
商業建筑	多層（建筑高度不超過24米）		4.0	4.0
	高層（建筑高度在24米以上）		6.0	6.0
備注：1.本容積率指標均以可建設用地面積為基準計算。2.商住、居住用地（含不同住宅層數混合的小區、商鋪與住宅混合地塊、商業及居住混合地塊等）綜合容積率的上限值，按不同層數類型建筑面積占總建筑面積的比例，結合不同的容積率控制指標計算確定；3.單宗用地（用地界線為建筑紅線的）的容積率根據地塊位置、建筑間距、高度、用地歷史情況等綜合確定。4.容積率上限必須在滿足地塊周邊退讓、建筑密度、建筑間距、停車場（位）、綠地率、居住區道路、城市景觀、公共配套設施等規劃要求前提下合理確定；5.舊城改造、“三舊”項目根據實際情況報市城鄉規劃委員會確定。

（三）以公開出讓方式取得使用權的商業和住宅土地，原則上規劃條件所確定的容積率指標不得調整。

（四）以非公開出讓方式取得使用權的商業與住宅用地，按照所在地塊控制性詳細規劃或根據上表確定容積率指標后，以認定值為基準，確定的指標若超出認定值的，超出部分按本辦法第十條增容有關程序辦理。

第七條商業核心區、城市標志性地段、歷史文化保護區、特色風貌保護區、風景名勝區等特殊地段，其出讓土地的容積率應根據風貌保護區要求、城市設計和景觀需要，由市城鄉規劃部門擬定，報市城鄉規劃委員會確定。

第八條住宅項目中經規劃部門批準、為本住宅項目配套服務的非居住功能用房（如垃圾中轉站、公廁、社區用房、物管用房、供水、供電及供氣、地下車庫、半地下車庫等，不包括市場、幼兒園等經營性用房）的建筑面積不計入容積率。

第九條容積率調整審批程序：

（一）建設單位向市城鄉規劃部門提出書面調整申請，說明理由并附送調整后的規劃設計方案；

（二）市城鄉規劃部門對調整容積率申請報告進行審核，組織專家對調整的合理性和必要性進行論證；

（三）市城鄉規劃部門向社會公示調整情況（包括在本地媒體上刊登公告、網上公示、現場公示等），征求利害關系人的意見后（必要時組織聽證），依法提出容積率調整建議并附論證、公示（聽證）等相關材料報市城鄉規劃委員會審議；

（四）經批準提高容積率的，建設單位必須根據變更后的批準文件到國土部門辦理相關用地手續，自批準之日起在三個月內重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》或補充協議，并辦結相關補繳土地出讓價款手續。

（五）建設單位憑補繳土地出讓價款證明及國土部門的國有建設用地使用權合同變更協議或補充協議，到市城鄉規劃部門辦理規劃調整手續。

第十條調整容積率應補繳的土地出讓地價，按以下兩種方法計算，取其中最高值確定應補繳的地價。

（一）按基準地價計算。

應補總地價＝（新增住宅建筑面積×增容時宗地所在區域住宅用地的平均樓面地價）+（新增商業建筑面積×增容時宗地所在區域商業用地的平均樓面地價）。上述“平均樓面地價”是指增容時宗地各用途對應的基準地價（區段價或路線價）進行個別因素（樓層、容積率、年期）修正后得到的各用途平均樓面地價。基準地價標準按市人民政府公布的標準執行。

（二）按原出讓成交地價計算。

應補總地價=新增各類建筑面積之和×原出讓成交時的綜合樓面地價。

契稅按規定須另行繳交。

第十一條出讓土地開發項目竣工驗收時，因技術誤差等原因導致項目總建筑面積超過批準指標的1%或500平方米以上的，超出部分按增加容積率辦理；屬違章的按違章建筑有關規定處理。

第十二條如地塊經市國土部門確認為閑置土地，須按閑置土地處置有關規定辦理。

第十三條本辦法由市城鄉規劃局和市國土資源局分別負責解釋。

第十四條本辦法自發布之日起施行，有效期為5年。原臺府辦〔2010〕24號文件同時廢止。

公開方式：主動公開

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