文字解讀：關于臺山市舊廠房改造項目土地出讓收益補償分配辦法（試行）政策解讀

圖解：臺山市舊廠房改造項目土地出讓收益補償分配辦法(試行）

臺府辦〔2020〕12號

TSFG2020006

廣海灣經濟開發區、工業新城管委會，各鎮（街）政府（辦事處），市有關單位：

    《臺山市舊廠房改造項目土地出讓收益補償分配辦法(試行）》業經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

臺山市人民政府辦公室         

2020年11月14日           

臺山市舊廠房改造項目土地出讓

收益補償分配辦法(試行）

      第一條  為鼓勵原土地權利人和市場主體積極參與臺山市舊廠房改造工作，促進節約集約用地，提高城市更新水平，根據《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）和《關于印發<江門市市區“三舊”改造實施意見（試行）的通知>》（江府〔2017〕19號）等有關規定，結合我市實際，特制定本辦法。

      第二條  本辦法適用于納入我市“三舊”改造范圍，土地使用現狀為工業用地，規劃用途為商業服務業或住宅用地的舊廠房及其所占用土地的改造活動。“三舊”改造應當符合我市經濟和社會發展規劃、國土空間規劃，以及“三舊”改造、文物保護等專項規劃，遵循政府引導、市場運作、統籌規劃、分類施策、尊重歷史、利益共享的原則，綜合運用多樣化改造方式，促進生產、生活、生態空間有機融合，保障產業發展空間，保護歷史文化遺存和城鄉特色風貌。政府統籌主導的改造區域，由政府統一主導改造，非政府統籌改造的區域，可以自行改造和委托政府處置。

      第三條  現土地使用權人及房產所有權人（以下統稱權利人）自愿將舊廠房所有權、使用權及所占土地使用權交由政府處置的，在政府通過公開方式出讓土地使用權后，權利人可獲得以下補償：

      （一）出讓土地核定規劃容積率 2.0 以下（含2.0）部分，相應成交額的60%歸原權利人所有；

      （二）出讓土地核定規劃容積率 2.0-2.5（含2.5）部分，相應成交額的40%歸原權利人所有；

      （三）出讓土地核定規劃容積率超出2.5 部分，相應成交額的10%歸原權利人所有。

      前款規定的補償已經包含對地上建筑物、構筑物、其他附著物等一切固定物所有權和使用權（以下統稱地上物權利）的補償，還包含了對權利人土地使用權的補償。

      第四條  權利人自行將舊廠房及其用地改造為商業服務業項目的，與市自然資源局簽訂土地協議出讓合同，并按規定繳納土地出讓價款后，權利人可獲得協議出讓價款的30%作為土地使用權、地上物權利的補償。

      第五條  權利人自行將舊廠房及其用地改造為住宅或商業住宅混合項目的，與市自然資源局簽訂土地協議出讓合同，并按規定繳納土地出讓價款。權利人可按以下規定獲得補償：

      （一）出讓土地核定規劃容積率2.0 以下（含2.0）部分，相應的土地協議出讓價款的50%歸權利人所有；

      （二）出讓土地核定規劃容積率 2.0-2.5（含2.5）部分，相應的土地協議出讓價款的30%歸權利人所有；

      （三）出讓土地核定規劃容積率超出 2.5部分原則上不作補償，但若因城市規劃需要，用于城市道路、公建配套等公益性用地超過“拆五留一”用地面積，導致規劃容積率超過默認補償部分的，由市自然資源局出具說明按照“拆五留一”折算后分別參照補償。相應出讓價款=對應容積率的建筑面積×樓面地價；“拆五留一”用地面積指“三舊”改造認定面積的20%。

      第六條  原地塊使用權類型為國有劃撥用地的，土地權利人必須按規定補辦出讓手續，再辦理“三舊”改造有關手續。

      第七條  權利人自行改造舊廠房的，應擬訂改造方案，及時向市“三舊”辦提出改造申請，由相關部門審核后報市政府批準。自行改造項目土地出讓價款的評估工作由市自然資源局隨機抽取5家評估公司評估價格，去除最高和最低的評估價格后，取余下3家評估價格的算術平均值作為協議出讓評估價。土地出讓方案報臺山市國有土地使用權出讓集體決策審批領導小組審核后，經市政府常務會議審議通過。

      權利人在申請獲得批準后與市自然資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。合同簽訂前，權利人必須辦理好原建筑物拆除、產權滅失、原國有土地使用權收回和原國有土地使用權證注銷等手續，拆除原建筑物及辦理相關手續的費用由權利人自行負責。權利人應在合同簽訂之日起60天內繳納全部土地出讓價款；其中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，且應在土地出讓合同簽訂之日起30天內繳納完畢。

      分期支付出讓價款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時，應當按照支付第一期土地出讓價款當日中國人民銀行公布的一年期貸款基準利率向出讓方支付利息。

      市政府作出的批準改造文件應注明權利人逾期不簽訂國有土地出讓合同的，批準改造文件作廢。

      第八條  自行改造項目的權利人全額繳交土地出讓價款后，權利人可按規定向市自然資源局提出土地出讓收益補償申請，市財政局分兩期撥付，完成地上物的拆除及產權注銷，取得新的不動產權證后，由市自然資源局核實，市財政局復核后按規定撥付總補償款項的70%；完成報建取得建筑工程施工許可證并實際開工后，由市自然資源局核實，市財政局復核后撥付總補償款項的30%。

      第九條  權利人將舊廠房及其所占土地交由政府處置的，由市自然資源局擬訂改造方案后報市政府批準。方案經批準后，市自然資源局應與權利人簽訂處置協議，處置協議應包含項目所涉及地上物的拆除及產權注銷等內容。土地成功出讓且政府收到全額土地出讓價款后，權利人可按規定向市自然資源局提出土地出讓收益補償申請，由市自然資源局提出審核意見，市財政局復核后按規定撥付補償款項。

      第十條  鼓勵參加項目改造的權利人在我市相關工業園區進行投資建設，市政府及有關部門將按照規定給予優惠支持。

      第十一條  本市以往發布的文件與本辦法不一致的，以本辦法為準。上級有新規定的，按上級規定執行。

      第十二條  本辦法自頒布日起實施，試行期一年。