臺府〔2023〕9號

TSFG2023003

廣海灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、市工業(yè)新城管委會，各鎮(zhèn)（街）政府（辦事處），市有關單位：

　　《臺山市“三舊”改造實施辦法》業(yè)經(jīng)市政府十六屆42次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

　　                                                                                                                                                        臺山市人民政府

　                                                                                                                                                        　2023年5月29日

臺山市“三舊”改造實施辦法

第一章  總 則

　　第一條  根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《江門市人民政府關于印發(fā)江門市市區(qū)“三舊”改造實施辦法的通知》（江府〔2021〕13號）等文件規(guī)定，為推進山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，提升節(jié)約集約用地水平，促進高質量發(fā)展，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區(qū)域范圍內的“三舊”改造活動適用本辦法。

　　本辦法所稱“三舊”改造，是指在符合省、市有關“三舊”改造政策要求的前提下，根據(jù)國土空間規(guī)劃和本辦法規(guī)定，對具有以下情形之一的特定城鄉(xiāng)建設區(qū)域內的“三舊”進行拆除重建、綜合整治、功能改變、局部改擴建、生態(tài)修復、歷史建筑修繕、完善公共設施等實施改造活動：

　　（一）基礎設施、公共服務設施亟需完善；

　　（二）人居環(huán)境惡劣、環(huán)境污染嚴重或者存在重大安全隱患；

　　（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)布局及資源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響國土空間規(guī)劃實施；

　　（四）經(jīng)市人民政府認定的其他情形。

　　第三條 實施“三舊”改造，應當遵循“政府引導、市場運作、尊重歷史、分類施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享、法治保障”的原則，采用多種“三舊”改造方式，合理協(xié)調原土地及地上建（構）筑物權屬人、市場改造主體和政府的利益關系，推動我市逐步形成產(chǎn)業(yè)轉型升級、空間布局優(yōu)化、公共配套完善、生態(tài)環(huán)境改善、城市形態(tài)提升、歷史文化保護的城鄉(xiāng)建設新局面。

　　第四條  “三舊”改造按其改造前用途以及改造模式，作如下分類：

　　（一）根據(jù)改造前的土地及地上建筑物用途不同，可分為舊廠房改造、舊村莊改造和舊城鎮(zhèn)改造三類。其中：

　　“舊廠房”是指城鄉(xiāng)建設范圍內影響城鄉(xiāng)合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級需改造的舊廠區(qū)。

　　“舊村莊”是指城鄉(xiāng)建設范圍內需改造的舊村莊（宅基地）區(qū)域。

　　“舊城鎮(zhèn)”是指城鎮(zhèn)國有土地上需改造的舊房屋區(qū)域及其相應配套設施用地（含生活服務設施、巷道、市政、環(huán)衛(wèi)等）。舊城鎮(zhèn)項目涉及到少量集體用地或邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）的，可一并納入改造范圍。

　　（二）根據(jù)項目改造模式不同，可分為全面改造、微改造和混合改造三大類。其中：

　　全面改造，是指以拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發(fā)，或者對“三舊”用地實施生態(tài)修復、土地復墾。

　　微改造，是指在維持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、局部拆建、完善公共設施等方式對“三舊”用地進行綜合整治。

　　混合改造，是指全面改造和微改造相結合的類型。

　　第五條  市人民政府負責領導全市“三舊”改造工作。

　　上級駐我市有關單位、市直各單位和各鎮(zhèn)（街，下同）政府（辦事處，以下統(tǒng)稱鎮(zhèn)政府）的職責分工如下：

　　（一）市自然資源局負責統(tǒng)籌推進“三舊”改造具體工作，加強政策解讀和宣傳，適時完善“三舊”改造配套政策，加強項目規(guī)劃用地、不動產(chǎn)登記等管理，監(jiān)督指導區(qū)域“三舊”改造任務的實施完成；

　　（二）市科工商務局負責對制造業(yè)高質量發(fā)展綜合評價、引導村級工業(yè)園升級改造等工作；

　　（三）市住房和城鄉(xiāng)建設局負責市政配套設施建設監(jiān)督、歷史建筑保護利用等工作，負責監(jiān)管拆遷安置物業(yè)的銷售；

　　（四）市財政局負責落實土地出讓收入分配使用、“工改工”項目及公益性項目財政獎補等政策，做好資金保障工作。建立健全金融支持政策，采取多種手段拓展改造項目融資渠道；

　　（五）市稅務局負責落實“三舊”改造稅收指引，加強稅收政策解讀和宣傳，研究解決“三舊”改造稅收實務問題；

　　（六）市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織做好集體資產(chǎn)管理工作；

　　（七）市文化廣電旅游體育局負責對“三舊”改造中的不可移動文物做好保護及活化利用工作；

　　（八）市城市管理和綜合執(zhí)法局負責加強對“三舊”改造項目范圍內違法建設治理的指導監(jiān)督；

　　（九）江門市生態(tài)環(huán)境局臺山分局負責對土壤污染風險管控和修復活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理；

　　（十）市公資辦負責推進公有企業(yè)改革和重組，指導公有企業(yè)的資產(chǎn)管理工作；

　　（十一）市發(fā)展和改革局、市人力資源和社會保障局、市交通運輸局、市衛(wèi)生健康局等部門在各自職責范圍內做好“三舊”改造倒逼促改和實施監(jiān)管工作；

　　（十二）各鎮(zhèn)政府負責推進轄區(qū)內“三舊”改造的具體實施工作。組織屬地綜合執(zhí)法隊伍及社區(qū)、村集體等組織，加強巡查，及時制止和查處違法建設行為，維護“三舊”改造的正常秩序。同時負責對項目面積規(guī)模是否符合要求、地塊權屬是否清晰、改造意愿是否達到規(guī)定比例要求等內容進行審核，確保“三舊”改造任務順利進行。

第二章  標圖入庫

　　第六條“三舊”改造用地應符合省標圖入庫要求，原則上以宗地為基本單元納入標圖建庫數(shù)據(jù)庫。符合入庫標準的地塊可分為一般情形和特殊情形兩種類型：

　　（一）一般情形，具體包括：

　　2009年12月31日前已建設使用，地塊上蓋物（上蓋物不包括隧道、橋梁、高架路、立交橋、硬化路面、鐵路軌道、露天停車場、蓄水池、沼氣池、污水處理池、油罐、戶外體育設施、堆場、大棚以及可移動的臨時建筑物等）基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設用地，經(jīng)第二次全國土地調查（以下簡稱“二調”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認定為建設用地，建筑危舊、布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設用地。

　　（二）特殊情形，具體包括：

　　1.“二調”或最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為非建設用地，但實地在2009年12月31日前已經(jīng)建設使用且符合上蓋物占地比例要求的，不涉及復墾且確需改造建設的，落實建設用地規(guī)模后可標圖入庫；

　　2.改造后恢復為生態(tài)景觀用途或作為農(nóng)用地使用的生態(tài)修復用地，規(guī)劃用途為非建設用地，如符合上蓋物比例等其他一般要求的，且提供生態(tài)修復具體事項對應主管部門出具的證明材料，可標圖入庫；

　　3.屬于經(jīng)市人民政府批準的改造方案確定納入“三舊”改造項目整體利用的“三地”，其他用地，或征地留用地，符合規(guī)劃用途為建設用地、且不屬于閑置用地或者經(jīng)認定為閑置用地但已處置完畢的，可以標圖入庫，該“三地”、其他用地或征地留用地可不受上蓋物占地比例的限制；

　　4.入庫地塊2009年12月31日前已建設使用，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設用地、“二調”和最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為建設用地等要求的，如其上蓋物占地比例（或容積率）符合相關規(guī)劃條件規(guī)定的下限或行業(yè)用地標準規(guī)定的下限，或改造后用于工業(yè)用途、或教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育等公益性用途的項目，其入庫時可不受上蓋物占地比例限制；

　　5.入庫地塊上蓋物占地比例不足30%的，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設用地、“二調”和最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為建設用地等要求的，經(jīng)原土地權利人自愿申請，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積除以30%計算可標圖入庫的用地面積，標圖入庫部分須包含2009年12月31日前有上蓋物覆蓋的地塊，并依據(jù)相關規(guī)劃合理確定入庫地塊具體范圍；

　　6.屬于位置相鄰（可以間隔道路、溝渠、河流、綠地等地物，但不得間隔其他宗地）兩宗（含）以上的宗地，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設用地、“二調”和最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為建設用地的，可整體標圖入庫，整體核算上蓋物占地比例，入庫后須由同一改造主體整體實施改造；

　　7.舊村莊全面改造整體入庫的，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設用地、“二調”和最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為建設用地等要求的，可不以宗地為基本單元入庫，允許整體核算上蓋物比例；

　　8.與已入庫的“三舊”用地進行空間位置互換的其他存量建設用地，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設用地，在改造方案經(jīng)有權機關批準后，可直接標圖入庫，并按照“三舊”改造政策實施改造；原“三舊”用地標注為刪除地塊，不得再按“三舊”改造政策實施改造；

　　9.通過使用“三舊”用地復墾產(chǎn)生的規(guī)模或指標而納入改造項目整體利用的非建設用地，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設用地，在改造方案經(jīng)有權機關批準后，可直接標圖入庫，并可按照“三舊”改造政策實施改造；原“三舊”用地標注為刪除地塊，不得再按“三舊”改造政策實施改造。

　　經(jīng)認定且未處置完畢的閑置土地，不得申請納入標圖建庫范圍。

　　第七條  “三舊”改造標圖入庫按以下流程辦理：

　　（一）符合標圖入庫條件、改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，權利人或其委托的市場主體可向市自然資源局提出入庫申請；

　　（二）市自然資源局收到入庫申請后，對申請入庫地塊數(shù)據(jù)及相關材料進行收集、整理。經(jīng)審核符合入庫要求的，填寫《江門市“三舊”改造地塊標圖建庫審批表》，通過“廣東省土地管理與決策支持系統(tǒng)”（以下簡稱管理系統(tǒng)）將數(shù)據(jù)和材料進行錄入上報；經(jīng)審核不符合入庫要求的，將審核結果告知申請人并要求修改完善或補充材料。

　　涉及辦理改造方案審批或用地報批手續(xù)的“三舊”改造項目，需按照省、市最新政策規(guī)定，對項目主體地塊是否已標圖入庫進行復核。

　　第八條  “三舊”改造標圖入庫圖斑數(shù)據(jù)實行動態(tài)調整，存在以下情形之一的，可申請入庫圖斑調整：

　　（1）需增補入庫的地塊；

　　（2）已入庫，但存在四至范圍或相關屬性內容填寫錯誤，需要修改的地塊；

　　（3）地塊因改造原因需要進行分割的；

　　（4）已入庫，但由于各種原因無法實施改造，需要整塊刪減的地塊。

　　各屬地鎮(zhèn)政府對涉及增補入庫的地塊應當進行實地核查。

　　前款所規(guī)定調整的流程按本辦法第七條規(guī)定辦理。

第三章  “三舊”改造規(guī)劃和計劃

　　第九條  市自然資源局應將擬實施“三舊”改造的項目納入“三舊”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造年度實施計劃，并編制“三舊”項目改造方案。對于未納入“三舊”改造專項規(guī)劃或“三舊”改造專項規(guī)劃尚未編制，但確需實施改造的項目，經(jīng)“三舊”改造專項規(guī)劃組織編制部門審核同意后，可先依據(jù)國土空間總體規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]等規(guī)劃編制“三舊”項目改造方案。“三舊”項目改造方案經(jīng)批準后，視為項目自動納入“三舊”改造專項規(guī)劃。

　　第十條   市自然資源局應會同相關部門根據(jù)實際需要，以國土空間總體規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]為基礎，組織編制市“三舊”改造專項規(guī)劃，經(jīng)市人民政府批準后實施。

　　“三舊”改造專項規(guī)劃應明確本行政區(qū)域“三舊”改造的重點區(qū)域和范圍、改造目標、功能定位、歷史文化保護等內容，并與國土空間詳細規(guī)劃做好銜接。

　　“三舊”改造專項規(guī)劃批準后應當納入同級國土空間基礎信息平臺，疊加至國土空間規(guī)劃“一張圖”上，并將主要內容按照規(guī)定程序納入國土空間詳細規(guī)劃組織實施。

　　“三舊”改造專項規(guī)劃應當注重各類規(guī)劃的對應銜接，充分預留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設用地和公益事業(yè)用地，促進城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉型升級。

　　第十一條  市自然資源局應根據(jù)國民經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃及相關規(guī)劃，編制“三舊”改造年度實施計劃，明確“三舊”改造年度目標、改造方式等內容，并與國土空間總體規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]相銜接。

　　第十二條  市自然資源局應依據(jù)國土空間總體規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]、“三舊”改造專項規(guī)劃和有關技術規(guī)范要求進行編制“三舊”項目改造方案。方案內容應包括改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)管等。

　　“三舊”項目改造方案若涉及國土空間詳細規(guī)劃調整，應按國土空間詳細規(guī)劃調整程序開展相關論證與審批工作。經(jīng)批準后，按調整完善后的國土空間詳細規(guī)劃編制改造方案，并按程序報批。

　　各鎮(zhèn)政府、市有關部門應依法協(xié)助市自然資源局組織編制“三舊”項目改造方案。

第四章  改造項目的實施

第一節(jié)  舊廠房改造

　　第十三條  舊廠房改造項目按改造前后的土地用途主要分為以下幾類：

　　（一）“工改工”項目（改造后為工業(yè)及工礦物流倉儲功能）；

　　（二）“工改商”項目（改造后以商服為主導功能，可按國土空間詳細規(guī)劃要求兼容一定比例的非商業(yè)服務業(yè)用地）；

　　（三）“工改居”項目（改造后以居住為主導功能，可按國土空間詳細規(guī)劃要求兼容一定比例的非居住用地）。

　　工改其他用途用地的，參照“工改工”政策執(zhí)行。

　　第十四條  舊廠房改造的實施方式分為政府組織實施、自行改造、合作改造三種：

　　（一）政府組織實施。由政府機構或授權委托的縣、鎮(zhèn)全資國有企業(yè)出資通過征收、征用、收回等方式對改造項目范圍內用地進行整合，并通過招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定土地使用權人實施改造，原土地權利人不參與土地出讓收益分成。由原權利人委托政府招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定土地使用權人實施改造的，參與土地出讓收益分成；

　　（二）自行改造。主要包括以下類型：1.改造項目范圍內單一權利人對其用地實施改造；2.改造項目范圍內全部權利人通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等合法方式將房地產(chǎn)的相關權益轉移到其中單一權利主體后實施改造；

　　（三）合作改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺以招標、掛牌等公開方式選擇合作主體，合作主體的選擇和合作方式、出資比例、利益分配等內容必須依法表決通過，簽訂項目合作改造協(xié)議后由其實施。或者村集體公開選取并表決確定市場改造主體，與市場改造主體共同成立合作公司（或者合資公司）實施。

　　第十五條 舊廠房改造項目可按以下流程實施：

　　（一）確定舊廠房改造范圍；

　　（二）改造申請。若涉及集體土地的改造項目，需由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織召開成員大會或成員代表會議公開表決改造意愿。經(jīng)依法表決同意的，視為條件滿足，可申請改造；

　　（三）納入年度實施計劃；

　　（四）向相關部門申請出具規(guī)劃設計要點。若涉及國土空間詳細規(guī)劃調整，需完成國土空間詳細規(guī)劃調整工作后申請出具規(guī)劃設計要點；

　　（五）開展土壤環(huán)境調查評估與修復工作。在標圖入庫階段可同步開展土壤環(huán)境調查評估工作，評估結果符合開發(fā)要求并經(jīng)江門市生態(tài)環(huán)境局臺山分局審核同意后可按程序開展下一階段工作。依據(jù)評估結果需要進行土壤環(huán)境修復的，修復工作需在項目改造方案批復前完成；

　　（六）編制并上報、審批改造方案。涉及集體土地的改造項目，項目改造方案需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會或成員代表會議依法表決同意方可提交；涉及到土地征收的，需按規(guī)定開展社會穩(wěn)定風險評估；涉及完善歷史用地手續(xù)的，改造方案應按規(guī)定逐級上報，由具有審批權的機關批準后方可實施；

　　（七）簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議；

　　（八）房屋拆除和產(chǎn)權注銷。對改造范圍內原有房屋進行拆除并注銷土地使用權及房屋所有權登記；

　　（九）完成公益性用地移交手續(xù)；

　　（十）辦理供地手續(xù)。

第二節(jié)  舊村莊改造

　　第十六條  舊村莊改造的實施方式分為政府組織實施、自行改造、合作改造三種：

　　（一）政府組織實施。由政府負責開展征收、拆遷、平整及村民住宅和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織物業(yè)復建安置補償?shù)认嚓P工作，經(jīng)整理的土地納入儲備后公開出讓或用于市政公共設施建設，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不參與土地出讓收益分成；

　　（二）自行改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成立的全資子公司自行改造；

　　（三）合作改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺以招標、掛牌等公開方式選擇合作主體，簽訂項目合作改造協(xié)議后由其實施。或者村集體依法確定市場改造主體，與市場改造主體共同成立合作公司（或者合資公司）實施。

　　第十七條  舊村莊改造項目在納入年度實施計劃后，由鎮(zhèn)政府組織委托有測繪資質的機構開展基礎數(shù)據(jù)調查工作，調查項目范圍內土地、房屋、人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、公建配套及市政設施等現(xiàn)狀基礎數(shù)據(jù)，并經(jīng)鎮(zhèn)政府組織相關部門審核同意及第三方技術單位技術性審查通過后公示，公示無異議后作為編制項目改造方案的依據(jù)。

　　第十八條  舊村莊改造項目引入市場改造主體實施改造的，可按以下流程實施：

　　（一）確定舊村莊改造范圍；

　　（二）改造意愿表決。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織召開成員大會或成員代表會議公開表決改造意愿。經(jīng)依法表決同意的，可申請改造；

　　（三）鎮(zhèn)政府委托有測繪資質的機構開展基礎數(shù)據(jù)調查；

　　（四）確定改造主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法制定公開引入合作企業(yè)的招商文件，并依法采取適當方式選取合作企業(yè)，與合作企業(yè)簽訂合作改造協(xié)議；

　　（五）編制社會穩(wěn)定風險評估報告。“三舊”改造項目實施改造前，需編制社會穩(wěn)定風險評估報告，其風險評估報告作為決策和審批的重要參考；

　　（六）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其合作企業(yè)向相關部門申請出具規(guī)劃設計要點。若涉及國土空間詳細規(guī)劃調整，需完成國土空間詳細規(guī)劃調整工作后，再依據(jù)調整成果申請出具規(guī)劃設計要點；

　　（七）開展土壤環(huán)境狀況調查評估工作。改造項目用地范圍內存在用途擬變更為住宅、公共管理與公共服務用地、重點行業(yè)企業(yè)和公共設施轉商業(yè)的地塊的，由土地使用權人按照相關要求開展土壤環(huán)境狀況調查評估；

　　（八）編制并表決改造方案（含拆遷補償安置方案）。項目改造方案（含拆遷補償安置方案）經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》等法律法規(guī)表決同意后，按相關程序進行報批；

　　（九）簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議；

　　（十）與土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。項目改造方案（含拆遷補償安置方案）經(jīng)市人民政府批準后，鎮(zhèn)政府應組織市場改造主體與改造范圍內全部土地房屋權利人簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》；

　　（十一）房屋拆除與產(chǎn)權注銷。市場改造主體與項目改造范圍內或分期改造范圍內全部的土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，可以依法進場對已簽約的房屋實施拆除，并可同步組織原房地產(chǎn)權利人辦理已拆除部分的不動產(chǎn)權證注銷登記手續(xù)和組織辦理完善歷史用地手續(xù)；

　　（十二）辦理供地手續(xù)；

　　（十三）落實回遷工作。

　　鎮(zhèn)政府應為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織民主議事、選取合作企業(yè)等事宜提供指導和幫助。

第三節(jié)  舊城鎮(zhèn)改造

　　第十九條  舊城鎮(zhèn)全面改造模式可分為以下兩種：

　　（一）政府主導，由政府或其授權部門按照簽訂的拆遷補償協(xié)議落實補償后，依法組織土地供應工作，原土地權利人不參與土地出讓收益分成；

　　（二）自行改造，包括以下情形：

　　1.改造項目范圍內單一權利人對其用地實施改造；

　　2.改造項目范圍內全部權利人通過簽訂搬遷補償協(xié)議將房地產(chǎn)的相關權益轉移到單一主體后由其實施改造。

　　第二十條  以原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體自行改造方式開展舊城鎮(zhèn)改造的，按以下程序進行：

　　（一）確定申報主體；

　　（二）鎮(zhèn)政府采取政府采購、委托第三方實施等方式組織開展改造意愿調查、基礎數(shù)據(jù)調查等前期工作；

　　組織開展基礎數(shù)據(jù)調查，調查基礎數(shù)據(jù)主要包括土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務設施等內容；

　　（三）編制社會穩(wěn)定風險評估報告。“三舊”改造項目實施改造前，需編制社會穩(wěn)定風險評估報告，其風險評估報告作為決策和審批的重要參考；

　　（四）開展土壤環(huán)境狀況調查評估工作。改造項目用地范圍內存在擬變更為住宅、公共管理與公共服務用途的，或者重點行業(yè)企業(yè)用地轉商業(yè)用途的，由土地使用權人按照相關要求開展土壤環(huán)境狀況調查評估；

　　（五）鎮(zhèn)政府協(xié)助組織編制改造方案（含補償安置方案），征求相關權利人意見后，按相關程序進行報批；

　　（六）申報主體與原權利人簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，并與鎮(zhèn)政府簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議；

　　（七）房屋拆除與產(chǎn)權注銷。改造主體與項目改造范圍內或分期改造范圍內全部的土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，可以進場對已簽約的房屋實施拆除，并可同步組織原房地產(chǎn)權利人辦理已拆除部分的不動產(chǎn)權證注銷登記手續(xù)和組織辦理完善歷史用地手續(xù)；

　　（八）完成公益性用地移交手續(xù)后，申請辦理協(xié)議出讓供地手續(xù)；

　　（九）改造主體按改造方案和建設程序實施。

　　第二十一條  政府主導的舊城鎮(zhèn)全面改造項目由鎮(zhèn)政府負責組織制訂拆遷補償安置及實施方案。舊城鎮(zhèn)改造過程中不涉及征收集體土地但必須對居民的房屋進行拆遷的，征收補償安置政策和標準參照國有土地上房屋征收有關政策和標準執(zhí)行。

第四節(jié)  供地方式與公益性用地移交

　　第二十二條  涉及“三舊”改造項目的供地，屬政府收購儲備后再次供地的，必須以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。市自然資源局按編制時土地市場價格編制供地方案，經(jīng)市國有土地使用權出讓集體決策審批領導小組審核后，報市人民政府審批。以協(xié)議方式出讓的，必須履行地價評估、集體決策、結果公示程序。

　　第二十三條 舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造涉及將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的自行改造項目，應當按照國土空間詳細規(guī)劃要求，將不低于項目用地總面積20%的土地無償移交政府用于城市道路、公建配套等公益性用地項目建設。“工改工”項目可按照國土空間詳細規(guī)劃要求落實公益性用地，不對無償移交的公益性用地比例作強制要求。移交的公益性用地應為國有建設用地，移交人不需為移交的公益性用地補繳土地價款。

　　公益性用地原則上需按照上述規(guī)定足額提供。因城市規(guī)劃需要，配建的公益用地面積小于20%，權利人應無償劃出地塊補足20%，補足部分用地允許以貨幣補償?shù)姆绞铰鋵崳烧硇邪才攀褂谩?/p>

　　因城市規(guī)劃需要，用于城市道路、公建配套等公益性用地超過規(guī)定比例移交的，導致項目出讓土地核定規(guī)劃容積率超過默認補償部分的，由市自然資源局出具說明按照“拆五留一”折算后分別參照補償。

　　第二十四條  按本辦法第二十三條規(guī)定無償移交公益性用地的，改造主體應當在“三舊”改造項目改造方案中明確公益性用地移交內容，主要包括移交主體、移交用地面積、位置、移交期限、接收單位等。

　　改造主體需在簽訂土地使用權出讓合同之前完成公益性用地移交工作，并負責對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施進行拆除。

　　第五章  地價計收和收益補償

　　第二十五條  采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓的，以公開方式委托1家土地估價中介機構評估確定宗地評估價，宗地評估價與宗地所在區(qū)片修正后基準地價對比，取其價高者作為集體決策的基礎依據(jù)。經(jīng)集體決策后確定公開出讓底價，以土地市場交易確定實際的成交價（即土地市場成交價）。

　　采用協(xié)議出讓方式的，土地出讓價款是由市自然資源局隨機抽取5家評估公司評估價格，去除最高和最低的評估價格后，取余下3家評估價格的算術平均值作為協(xié)議出讓評估價。經(jīng)集體決策和公示程序后，確定土地出讓價款。

　　土地出讓價款可在簽訂土地出讓合同之日起30天內繳清，也可采取分期付款，并在合同簽訂之日起60天內全部交清。其中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，且應在土地出讓合同簽訂之日起30天內繳納完畢。分期支付出讓價款的，權利人在支付第二期及以后各期出讓價款時，應當按照支付第一期土地出讓價款當日中國人民銀行公布的一年期貸款基準利率向出讓方支付利息。

　　第二十六條  舊廠房改造項目按以下規(guī)定進行收益補償：

　　（一）“工改工”類（改造后以工業(yè)為主導功能的用地）采用協(xié)議出讓方式自行改造的，保留工業(yè)用途提高容積率但不延長使用年限的，不需增繳土地價款；

　　（二）“工改商”類（改造后以商服為主導功能的用地），權利人采用交由政府處置后公開出讓實施改造或自行改造的，由市自然資源局會同市財政局將土地出讓價款的30%撥付給原權利人作為補償；

　　（三）“工改居”類（改造后以居住為主導功能的用地），權利人采用交由政府處置后公開出讓實施改造的，出讓土地核定規(guī)劃容積率2.0以下（含2.0）部分，按土地市場成交價的60%撥付給原權利人作為補償；出讓土地核定規(guī)劃容積率2.0-2.5（含2.5）部分，按土地市場成交價的40%撥付給原權利人作為補償；出讓土地核定規(guī)劃容積率超出2.5部分，按土地市場成交價的10%撥付給原權利人作為補償；由權利人自行改造為住宅或商業(yè)住宅混合項目的，與市自然資源局簽訂協(xié)議出讓土地合同，并按相關規(guī)定繳納土地出讓價款。出讓土地核定規(guī)劃容積率2.0以下（含2.0）部分，按土地出讓價款的50%撥付給原權利人作為補償；出讓土地核定規(guī)劃容積率2.0-2.5（含2.5）部分，按土地出讓價款的30%撥付給原權利人作為補償；出讓土地核定規(guī)劃容積率超出2.5部分原則上不作補償；

　　（四）原地塊使用權類型為國有劃撥用地的，土地權利人必須先按規(guī)定補辦出讓手續(xù),再辦理“三舊”改造有關手續(xù)；

　　（五）“工改其他”類，改造為教育、科技、醫(yī)衛(wèi)慈善、文化、體育用途的，需按改造后用途重新核繳土地出讓價款；

　　（六）集體工業(yè)用地轉為國有工業(yè)用地出讓的，由自然資源部門會同財政部門將不低于95%的土地出讓價款撥付給原集體土地所有權人作為補償。

　　第二十七條  除政府主導實施的舊村莊改造項目外，舊村莊改造項目采取協(xié)議出讓或交由政府處置公開出讓方式實施改造的，由市自然資源局會同市財政局按土地出讓價款95%撥付給原集體土地所有權人作為補償。

　　第二十八條  除政府主導實施的舊城鎮(zhèn)改造項目外，舊城鎮(zhèn)改造項目采取協(xié)議出讓或交由政府處置公開出讓方式實施改造。由自然資源部門會同財政部門將舊城鎮(zhèn)改造項目土地出讓價款的84%撥付給改造主體作為補償。

　　現(xiàn)狀非商服或居住功能主導的舊城鎮(zhèn)項目，參照舊廠房改造項目相應改造類型的地價計收及收益補償標準。

　　第二十九條  采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓的，土地成功出讓且政府收到全額土地出讓價款后，權利人可按規(guī)定向市自然資源局提出土地出讓收益補償申請，由市自然資源局提出審核意見，市財政局復核后按規(guī)定撥付補償款項。

　　采用協(xié)議出讓方式自行改造項目的權利人全額繳交土地出讓價款后，權利人可按規(guī)定向市自然資源局提出土地出讓收益補償申請，由市自然資源局提出審核意見，市財政局復核后按規(guī)定撥付補償款項。

　　原土地權利人根據(jù)前款規(guī)定提出申請并取得土地出讓收益補償后，即為政府已經(jīng)完成對原土地權利人土地和地上建筑物（構筑物）的征收補償（含土地前期整理、拆遷搬遷等費用）。

第六章  用地審批

　　第三十條  對已納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫；改造方案已經(jīng)批復且符合相關規(guī)劃；用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間，沒有合法用地手續(xù)且已實際使用的建設用地，在依法落實處理（處罰）后，可以按土地現(xiàn)狀申請完善集體土地轉用手續(xù)。

　　第三十一條  對已納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫；改造方案已批復且符合相關規(guī)劃；用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間，沒有合法用地手續(xù)且已實際使用的建設用地；在規(guī)定期限前與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶簽訂征地補償安置協(xié)議并已經(jīng)落實，并已按照要求落實聽證程序和辦理社保審核，在依法落實處理（處罰）后，可以按土地現(xiàn)狀申請完善集體土地轉用、征收手續(xù)。

　　用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地的，應提供有關歷史用地協(xié)議（協(xié)議中未約定安排留用地和辦理社保）或經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意放棄聽證、辦理社保審核和安排留用地的證明材料。

　　第三十二條  對已納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，改造方案已批復且符合相關規(guī)劃，具有合法用地手續(xù)的集體建設用地，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法表決同意，可由村集體經(jīng)濟組織自愿申請轉為國有建設用地。

　　第三十三條  已納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫；改造方案已批復且符合相關規(guī)劃；用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間的，沒有合法用地手續(xù)且已實際使用的國有建設用地，在依法落實處理（處罰）后，可以申請辦理國有土地完善轉用手續(xù)。

　　第三十四條  “三地”單個地塊無法單獨出具規(guī)劃要點、無法單獨標圖入庫，累計面積不超過主體地塊總面積20%，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用的，可以申請辦理“三地”及其他用地轉用、征收手續(xù)。

　　“三舊”改造涉及“三地”及其他用地辦理轉用、征收手續(xù)的，可納入批次用地依法報批或與主體地塊一并組卷報批，上報江門市人民政府進行審批。

　　“三地”面積大于3畝，或者累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，可將其農(nóng)用地轉用和土地征收報批材料報江門市人民政府審批。

　　第三十五條  納入“三舊”改造范圍、符合相關規(guī)劃、沒有合法手續(xù)且已實際使用的建設用地，按用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理。用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009年12月31日的，分別按照1995年原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》并結合集體建設用地轉為國有建設用地政策、1988年修訂的土地管理法、1998年修訂的土地管理法的相關規(guī)定落實處理。

第七章  鼓勵扶持措施

　　第三十六條  因用地和規(guī)劃條件限制無法實現(xiàn)盈虧平衡的項目，可以通過政府補助、異地安置、容積率異地補償?shù)确绞竭M行統(tǒng)籌平衡。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，舊村莊改造項目可以整合本村權屬范圍內符合國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃的其他用地，納入舊村莊改造項目一并整合利用。納入的其他用地可以參照“三地”有關規(guī)定進行用地報批，但只能用于復建安置或公益設施建設。

　　第三十七條  在符合規(guī)劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當?shù)那疤嵯拢试S“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換，包括集體建設用地與集體建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。以拆除重建方式實施的“三舊”改造項目，可將標圖建庫范圍內的“三舊”用地進行復墾，復墾產(chǎn)生的建設用地規(guī)模和指標可用于本項目范圍內的非建設用地，辦理轉用手續(xù)后一并實施改造，也可有償轉讓給本市其他“三舊”改造項目使用。

　　第三十八條  支持實施微改造，微改造類型如下：

　　（一）功能改變類。指符合相關規(guī)劃和規(guī)范要求，保留部分或全部建筑物的主體結構，改變土地及建筑物的使用功能。適用于具有合法的不動產(chǎn)權證（房屋及土地）和不涉及商品住宅及公寓開發(fā)建設的微改造項目；

　　（二）整飾修繕類。指對歷史文化街區(qū)、歷史建筑或古村落進行整飾修繕。適用于政府公布的歷史文化街區(qū)、歷史建筑、古村落且符合保護規(guī)劃要求的微改造項目；

　　（三）局部拆建類。指按照有關規(guī)劃和規(guī)范要求、保證建筑安全使用和合理優(yōu)化利用的前提下，通過拆除部分建筑、對保留建筑進行加建或加拆建混合、在空地上進行加建的方式進行改造提升。適用于工業(yè)提升、完善公共管理與公共服務設施等項目。

　　微改造按以下流程辦理：

　　（一）改造主體申請將改造地塊納入省“三舊”改造標圖建庫范圍，明確改造地塊范圍；

　　（二）由鎮(zhèn)政府組織開展項目前期調查與評估，包括土壤污染狀況調查情況和建筑物安全評估情況，若未能通過前期調查與評估的，不再展開下一階段改造；若通過，鎮(zhèn)政府組織開展現(xiàn)狀基礎數(shù)據(jù)調查、協(xié)助編制項目改造方案；

　　（三）由市自然資源局征詢市土地開發(fā)儲備中心意見，并會同發(fā)展改革、交通運輸、住房城鄉(xiāng)建設、科工商務、文化廣電旅游體育、稅務、生態(tài)環(huán)境等部門對方案進行審核，報市人民政府審批；

　　（四）在審批通過后，改造主體憑方案批復文件辦理報建許可等行政審批手續(xù)，并在項目竣工驗收后按有關規(guī)定補繳土地出讓金，辦理變更土地性質，不另作收益補償。

　　第三十九條  納入“三舊”改造范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，經(jīng)市人民政府批準，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后，經(jīng)市人民政府批準，可按新用途辦理用地手續(xù)；若項目無法繼續(xù)經(jīng)營，原用地單位可按原用途保留使用土地。

　　第四十條  一般“工改工”項目，宗地內允許配建不超過總計容建筑面積15%的生產(chǎn)服務、生活服務、行政辦公等配套設施。經(jīng)認定符合《江門市村級工業(yè)園升級改造領導小組辦公室關于印發(fā)江門市村級工業(yè)園升級改造政策指南的通知》（江村級工業(yè)園升改辦〔2020〕1號）文件規(guī)定要求的村級工業(yè)園改造項目，允許項目宗地內配建不超過總計容建筑面積的20%的辦公、生活等配套設施，容積率超過3.0的，比例可以提高到30%。工業(yè)用地改造為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新功能的新型產(chǎn)業(yè)用地的，其配套行政辦公、生活服務設施建筑面積占總計容建筑面積的比例可提高至30%，但不得單獨分割轉讓、抵押。

　　連片改造的“工改工”項目，允許通過混合開發(fā)方式改造為融合工業(yè)、商服、辦公等功能齊備的綜合性項目，完成土地整理后，可以統(tǒng)一按規(guī)定辦理供地手續(xù)，其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%。

　　第四十一條  允許制造業(yè)企業(yè)將已確權登記的廠房、倉庫等物業(yè)的國有建設用地使用權及房屋所有權，按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界限封閉的空間，鼓勵用于引進相關產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項目。工業(yè)物業(yè)分割轉讓后原權利人自留的工業(yè)或倉儲功能的建筑面積占分割轉讓前工業(yè)或倉儲功能確權登記的建筑面積比例不得低于40%，最小分割單元不得低于300平方米，受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權自完成轉移(分割轉讓）不動產(chǎn)登記之日起5年內不得再次轉讓。

　　工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權分割及分割轉讓時，不得將一宗土地分割為多宗土地，辦理不動產(chǎn)登記時標注土地使用權按份共有或共同共有。申請工業(yè)產(chǎn)權分割轉讓需由改造項目權利人辦理房屋測繪并制定分割轉讓方案，經(jīng)市人民政府審批后作為申請辦理分割轉讓的條件之一，具體申報工作按《江門市自然資源局等5部門關于印發(fā)江門市工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權分割及分割轉讓不動產(chǎn)登記工作流程的通知》（江自然資〔2020〕102號）相關規(guī)定執(zhí)行。

　　工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內的辦公、生活服務等配套設施用房可隨產(chǎn)業(yè)用房按規(guī)定比例分割及分割轉讓，但不得獨立進行分割、分割轉讓或抵押。用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割及分割轉讓的工業(yè)物業(yè)，原則上不得分割及分割轉讓。商品廠房項目的分割銷售與轉讓管理要求按照《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導意見》（江建〔2021〕29號）文件中的相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十二條  對滿足現(xiàn)狀用地面積不小于30畝且用途為工業(yè)、倉儲物流集中用地、納入省“三舊”改造標圖建庫范圍內、改造后的新建建筑物土地權屬合法、容積率不低于1.5等條件要求的“工改工”項目給予資金獎勵。獎勵標準參考《江門市提升節(jié)約集約用地水平的實施意見》（江府〔2022〕10號）相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十三條  經(jīng)市人民政府確認，同一項目原多個權利主體通過搬遷補償安置協(xié)議，將權益轉移形成單一主體，并由其承擔拆遷改造工作的，屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，在稅費征收方面，按國家稅務總局廣東省稅務局、廣東省財政廳、廣東省自然資源廳印發(fā)的《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》辦理。

　　第四十四條  工礦企業(yè)棚戶區(qū)、城市危舊房實施“三舊”改造，可優(yōu)先享受“三舊”改造優(yōu)惠政策。“三舊”用地經(jīng)規(guī)定程序納入棚戶區(qū)改造范圍的，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。

第八章  項目管控與保障

　　第四十五條  開展“三舊”改造應遵守以下歷史文化保護管理要求：

　　（一）開展“三舊”改造項目應高度重視歷史文化保護，切實加強對歷史遺產(chǎn)、不可移動文物及歷史建筑的保護，對以拆除重建、改建擴建等方式實施改造需要保留的歷史遺產(chǎn)、不可移動文物或歷史建筑，制定相應保護管理方案。對歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑，應嚴格按照“修舊如舊、建新如舊”的原則進行保護性整治更新，參照拆遷管理法律法規(guī)，合理動遷、疏解歷史保護建筑的居住人口，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁；

　　（二）涉及文物保護單位保護范圍和建設控制地帶、地下文物埋藏區(qū)、城市紫線等歷史文化保護范圍的“三舊”改造項目，需在改造方案中編制歷史文化遺產(chǎn)保護專章，明確保護范圍、制定相應保護管理措施及后續(xù)管護責任單位等內容；涉及在歷史文化遺產(chǎn)保護范圍及建設控制地帶內開展相關建設工作的，需開展專項評估論證，并按《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于進一步加強歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護工作的通知》《廣東省歷史建筑和傳統(tǒng)風貌建筑保護利用工作指引》《江門市歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護條例》等有關規(guī)定履行相應程序。

　　第四十六條  開展“三舊”改造應遵守以下古樹名木保護管理要求：

　　（一）“三舊”改造要堅持保護優(yōu)先，最大限度避讓古樹名木、大樹，不破壞地形地貌、不砍老樹，不隨意改建具有歷史價值的公園，遏制使用古樹名木進行綠化，嚴禁非法砍伐、采挖和移植古樹名木的行為。改造主體應貫徹落實《國務院辦公廳關于科學綠化的指導意見》《廣東省城市綠化條例》《江門市古樹名木保護管理辦法》等有關規(guī)定要求，積極采用有效管護措施，促進原有綠化樹種與城市基礎設施和諧共存，為居民留住鄉(xiāng)愁；

　　（二）“三舊”改造項目涉及古樹名木保護的，需在改造方案的歷史文化遺產(chǎn)保護專章中落實古樹名木、大樹保護相關內容。因特殊原因確需遷移樹木的，需向城市綠化主管部門和林業(yè)主管部門申請，由城市綠化主管部門會同相關行政部門審核，開展綠化專家論證并征求公眾意見，按照有關法律法規(guī)的規(guī)定辦理手續(xù)，報市人民政府審批。

　　第四十七條  按照“誰污染誰負責”原則，土壤污染責任人負有土壤污染風險管控和修復的義務，其中風險管控和修復包括土壤污染狀況調查和土壤污染風險評估、風險管控、修復、風險管控效果評估、修復效果評估、后期管理等活動。土壤污染責任人變更的，由變更后承繼其債權、債務的單位或者個人履行相關土壤污染風險管控和修復義務并承擔相關費用。土地使用權依法轉讓的，由土地使用權受讓人或雙方約定的責任人承擔相關責任，土壤污染責任人無法認定的，土地使用權人應當實施土壤污染風險管控和修復。土壤污染責任人不明確或者存在爭議的，按照《建設用地土壤污染責任人認定暫行辦法》或《農(nóng)用地土壤污染責任人認定暫定辦法》的規(guī)定進行認定。

　　經(jīng)場地環(huán)境調查和風險評估確定為被污染地的，應當明確治理修復責任主體并編制治理修復方案，未進行場地環(huán)境調查及風險評估、未明確治理修復責任主體的，禁止進行土地出讓。經(jīng)風險評估對人體健康有嚴重影響的被污染地，未經(jīng)治理修復或治理不符合相關標準的，不得用于居民住宅、學校、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老場所等項目開發(fā)。

　　第四十八條  鼓勵社會組織設立第三方調解服務機構，充分發(fā)揮社會組織參與“三舊”改造糾紛調解的作用。因“三舊”改造發(fā)生土地權屬爭議的，由屬地鎮(zhèn)政府依法及時處理；因征地補償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導當事人通過以調解為基礎的多元處理方式妥善解決；原權利人就舊村莊是否實施改造、搬遷補償安置等重大事項未能達成一致意見的，由村集體提交成員大會或者成員代表大會討論決定。

　　第四十九條  對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準的拆除重建類改造項目，特別是原有建筑物存在不符合安全生產(chǎn)、國土空間規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]、生態(tài)環(huán)保、建筑結構安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會治安、公共安全、公共交通等情況，原權利主體對搬遷補償協(xié)議不能達成一致意見，且符合以下分類情形的，原權利主體均可按照上級有關政策文件的規(guī)定申請政府裁決搬遷補償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷：

　　（1）土地或地上建筑物為多個權利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協(xié)議；

　　（2）建筑物區(qū)分所有權的，專有部分占建筑物總面積不少于三分之二且占總人數(shù)不少于三分之二的權利主體已簽訂搬遷補償安置協(xié)議；

　　（3）拆除范圍內用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應當不少于拆除范圍用地面積的80%；

　　（4）屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

　　對政府裁決不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請行政復議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執(zhí)行。

第九章  項目實施監(jiān)管

　　第五十條  “舊城鎮(zhèn)”“舊村莊”項目改造主體在簽訂土地使用權出讓合同前，應到項目約定的銀行設立改造專項資金監(jiān)管賬戶，足額存入復建安置資金。監(jiān)管賬戶內資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保專款專用；也可以在簽訂土地使用權出讓合同之前由改造主體向市自然資源局提供專項監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監(jiān)管。

　　第五十一條  在項目改造方案正式獲批之日起的三個月內，改造主體應當與屬地鎮(zhèn)政府簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，明確土地利用（置換）方式、建設模式、開發(fā)時序、公建配套、環(huán)保要求、歷史文化資源及其環(huán)境保護、拆遷補償安置方案等監(jiān)管內容，并報市“三舊”辦備案。項目實施監(jiān)管協(xié)議應當作為土地出讓合同附件，由住房城鄉(xiāng)建設、生態(tài)環(huán)境、文化廣電旅游體育等相關部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對“三舊”改造項目進行績效評價與聯(lián)合監(jiān)管，確保協(xié)議落實到位。

　　第五十二條  加強對“三舊”改造項目的時限管理，不涉及征地的自行改造項目，因改造主體自身原因造成改造方案自批復之日起六個月內未實施改造的，需重新提交改造方案并報市人民政府批準。對非因改造主體原因造成改造方案自批復之日起六個月內未實施改造的，改造主體可申請延長六個月實施。

　　涉及征地的改造項目，對因改造主體自身原因造成改造方案自批復之日起兩年內未實施改造的，撤銷對改造方案的批復；對非因改造主體原因造成改造方案自批復之日起兩年內未實施改造的，改造主體可申請延長兩年實施。

　　第五十三條  “三舊”改造信息應按規(guī)定進行公開，保障土地權利人的知情權和參與權。市自然資源局應當將規(guī)劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂監(jiān)管協(xié)議、土地供應、地價款核算、稅費繳交、竣工驗收等各事項的標準和辦事流程納入政府信息主動公開范圍，在門戶網(wǎng)站上予以公開并定期更新，接受公眾查詢和社會監(jiān)督。

第十章  法律責任

　　第五十四條  對于改造主體不依規(guī)依約實施改造的，由市人民政府責令改造主體限期整改，拒不整改的可由原批準單位撤銷對改造方案的批復，并將企業(yè)失信行為納入信用記錄向社會公布，依法限制改造主體參與其他“三舊”改造項目。

　　對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強度等實施改造的，取消享受“三舊”改造相關優(yōu)惠政策資格，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實，嚴肅依法處理。

　　改造主體違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)實施改造的，依法追究法律責任。

　　第五十五條  行政機關及其工作人員在“三舊”改造管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；未構成犯罪的，依法給予處分。

第十一章  附則

　　第五十六條  本辦法自2023年7月1日起（自發(fā)布之日起30日以后）施行，有效期至2026年9月30日。

　　本辦法施行之日前項目改造方案仍未獲批準的，須重新申請啟動改造程序。

　　本辦法施行之日前項目改造方案已批準，原已出具的“項目認定”批文仍在有效期內的，須補充完善改造方案并按本辦法實施，原已出具的“項目認定”批文超出有效期的，需重新申請啟動改造程序。

　　此前我市相關文件與本辦法不一致的，以本辦法為準。法律、法規(guī)、規(guī)章或者上級政策文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。