解讀文本：臺山市“三舊”改造實(shí)施辦法

圖解：臺山市“三舊”改造實(shí)施辦法

臺府〔2023〕9號

TSFG2023003

廣海灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、市工業(yè)新城管委會，各鎮(zhèn)（街）政府（辦事處），市有關(guān)單位：

　　《臺山市“三舊”改造實(shí)施辦法》業(yè)經(jīng)市政府十六屆42次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

　　                                                                                                                                     臺山市人民政府

　　                                                                                                                                    2023年5月29日

　　臺山市“三舊”改造實(shí)施辦法

　　第一章  總 則

　　第一條  根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)江門市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法的通知》（江府〔2021〕13號）等文件規(guī)定，為推進(jìn)山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，提升節(jié)約集約用地水平，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條  本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的“三舊”改造活動適用本辦法。

　　本辦法所稱“三舊”改造，是指在符合省、市有關(guān)“三舊”改造政策要求的前提下，根據(jù)國土空間規(guī)劃和本辦法規(guī)定，對具有以下情形之一的特定城鄉(xiāng)建設(shè)區(qū)域內(nèi)的“三舊”進(jìn)行拆除重建、綜合整治、功能改變、局部改擴(kuò)建、生態(tài)修復(fù)、歷史建筑修繕、完善公共設(shè)施等實(shí)施改造活動：

　　（一）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；

　　（二）人居環(huán)境惡劣、環(huán)境污染嚴(yán)重或者存在重大安全隱患；

　　（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)布局及資源利用明顯不符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響國土空間規(guī)劃實(shí)施；

　　（四）經(jīng)市人民政府認(rèn)定的其他情形。

　　第三條  實(shí)施“三舊”改造，應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、尊重歷史、分類施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享、法治保障”的原則，采用多種“三舊”改造方式，合理協(xié)調(diào)原土地及地上建（構(gòu)）筑物權(quán)屬人、市場改造主體和政府的利益關(guān)系，推動我市逐步形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、空間布局優(yōu)化、公共配套完善、生態(tài)環(huán)境改善、城市形態(tài)提升、歷史文化保護(hù)的城鄉(xiāng)建設(shè)新局面。

　　第四條  “三舊”改造按其改造前用途以及改造模式，作如下分類：

　　（一）根據(jù)改造前的土地及地上建筑物用途不同，可分為舊廠房改造、舊村莊改造和舊城鎮(zhèn)改造三類。其中：

　　“舊廠房”是指城鄉(xiāng)建設(shè)范圍內(nèi)影響城鄉(xiāng)合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級需改造的舊廠區(qū)。

　　“舊村莊”是指城鄉(xiāng)建設(shè)范圍內(nèi)需改造的舊村莊（宅基地）區(qū)域。

　　“舊城鎮(zhèn)”是指城鎮(zhèn)國有土地上需改造的舊房屋區(qū)域及其相應(yīng)配套設(shè)施用地（含生活服務(wù)設(shè)施、巷道、市政、環(huán)衛(wèi)等）。舊城鎮(zhèn)項目涉及到少量集體用地或邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）的，可一并納入改造范圍。

　　（二）根據(jù)項目改造模式不同，可分為全面改造、微改造和混合改造三大類。其中：

　　全面改造，是指以拆除重建方式對“三舊”用地進(jìn)行再開發(fā)，或者對“三舊”用地實(shí)施生態(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾。

　　微改造，是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、局部拆建、完善公共設(shè)施等方式對“三舊”用地進(jìn)行綜合整治。

　　混合改造，是指全面改造和微改造相結(jié)合的類型。

　　第五條  市人民政府負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市“三舊”改造工作。

　　上級駐我市有關(guān)單位、市直各單位和各鎮(zhèn)（街，下同）政府（辦事處，以下統(tǒng)稱鎮(zhèn)政府）的職責(zé)分工如下：

　　（一）市自然資源局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造具體工作，加強(qiáng)政策解讀和宣傳，適時完善“三舊”改造配套政策，加強(qiáng)項目規(guī)劃用地、不動產(chǎn)登記等管理，監(jiān)督指導(dǎo)區(qū)域“三舊”改造任務(wù)的實(shí)施完成；

　　（二）市科工商務(wù)局負(fù)責(zé)對制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展綜合評價、引導(dǎo)村級工業(yè)園升級改造等工作；

　　（三）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)市政配套設(shè)施建設(shè)監(jiān)督、歷史建筑保護(hù)利用等工作，負(fù)責(zé)監(jiān)管拆遷安置物業(yè)的銷售；

　　（四）市財政局負(fù)責(zé)落實(shí)土地出讓收入分配使用、“工改工”項目及公益性項目財政獎補(bǔ)等政策，做好資金保障工作。建立健全金融支持政策，采取多種手段拓展改造項目融資渠道；

　　（五）市稅務(wù)局負(fù)責(zé)落實(shí)“三舊”改造稅收指引，加強(qiáng)稅收政策解讀和宣傳，研究解決“三舊”改造稅收實(shí)務(wù)問題；

　　（六）市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織做好集體資產(chǎn)管理工作；

　　（七）市文化廣電旅游體育局負(fù)責(zé)對“三舊”改造中的不可移動文物做好保護(hù)及活化利用工作；

　　（八）市城市管理和綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)加強(qiáng)對“三舊”改造項目范圍內(nèi)違法建設(shè)治理的指導(dǎo)監(jiān)督；

　　（九）江門市生態(tài)環(huán)境局臺山分局負(fù)責(zé)對土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)活動實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理；

　　（十）市公資辦負(fù)責(zé)推進(jìn)公有企業(yè)改革和重組，指導(dǎo)公有企業(yè)的資產(chǎn)管理工作；

　　（十一）市發(fā)展和改革局、市人力資源和社會保障局、市交通運(yùn)輸局、市衛(wèi)生健康局等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好“三舊”改造倒逼促改和實(shí)施監(jiān)管工作；

　　（十二）各鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造的具體實(shí)施工作。組織屬地綜合執(zhí)法隊伍及社區(qū)、村集體等組織，加強(qiáng)巡查，及時制止和查處違法建設(shè)行為，維護(hù)“三舊”改造的正常秩序。同時負(fù)責(zé)對項目面積規(guī)模是否符合要求、地塊權(quán)屬是否清晰、改造意愿是否達(dá)到規(guī)定比例要求等內(nèi)容進(jìn)行審核，確保“三舊”改造任務(wù)順利進(jìn)行。

　　第二章  標(biāo)圖入庫

　　第六條  “三舊”改造用地應(yīng)符合省標(biāo)圖入庫要求，原則上以宗地為基本單元納入標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)庫。符合入庫標(biāo)準(zhǔn)的地塊可分為一般情形和特殊情形兩種類型：

　　（一）一般情形，具體包括：

　　2009年12月31日前已建設(shè)使用，地塊上蓋物（上蓋物不包括隧道、橋梁、高架路、立交橋、硬化路面、鐵路軌道、露天停車場、蓄水池、沼氣池、污水處理池、油罐、戶外體育設(shè)施、堆場、大棚以及可移動的臨時建筑物等）基底面積占入庫單元地塊面積比例達(dá)30%以上，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設(shè)用地，經(jīng)第二次全國土地調(diào)查（以下簡稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定為建設(shè)用地，建筑危舊、布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地。

　　（二）特殊情形，具體包括：

　　1.“二調(diào)”或最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為非建設(shè)用地，但實(shí)地在2009年12月31日前已經(jīng)建設(shè)使用且符合上蓋物占地比例要求的，不涉及復(fù)墾且確需改造建設(shè)的，落實(shí)建設(shè)用地規(guī)模后可標(biāo)圖入庫；

　　2.改造后恢復(fù)為生態(tài)景觀用途或作為農(nóng)用地使用的生態(tài)修復(fù)用地，規(guī)劃用途為非建設(shè)用地，如符合上蓋物比例等其他一般要求的，且提供生態(tài)修復(fù)具體事項對應(yīng)主管部門出具的證明材料，可標(biāo)圖入庫；

　　3.屬于經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的改造方案確定納入“三舊”改造項目整體利用的“三地”，其他用地，或征地留用地，符合規(guī)劃用途為建設(shè)用地、且不屬于閑置用地或者經(jīng)認(rèn)定為閑置用地但已處置完畢的，可以標(biāo)圖入庫，該“三地”、其他用地或征地留用地可不受上蓋物占地比例的限制；

　　4.入庫地塊2009年12月31日前已建設(shè)使用，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設(shè)用地、“二調(diào)”和最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為建設(shè)用地等要求的，如其上蓋物占地比例（或容積率）符合相關(guān)規(guī)劃條件規(guī)定的下限或行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的下限，或改造后用于工業(yè)用途、或教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育等公益性用途的項目，其入庫時可不受上蓋物占地比例限制；

　　5.入庫地塊上蓋物占地比例不足30%的，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設(shè)用地、“二調(diào)”和最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為建設(shè)用地等要求的，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積除以30%計算可標(biāo)圖入庫的用地面積，標(biāo)圖入庫部分須包含2009年12月31日前有上蓋物覆蓋的地塊，并依據(jù)相關(guān)規(guī)劃合理確定入庫地塊具體范圍；

　　6.屬于位置相鄰（可以間隔道路、溝渠、河流、綠地等地物，但不得間隔其他宗地）兩宗（含）以上的宗地，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設(shè)用地、“二調(diào)”和最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為建設(shè)用地的，可整體標(biāo)圖入庫，整體核算上蓋物占地比例，入庫后須由同一改造主體整體實(shí)施改造；

　　7.舊村莊全面改造整體入庫的，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設(shè)用地、“二調(diào)”和最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為建設(shè)用地等要求的，可不以宗地為基本單元入庫，允許整體核算上蓋物比例；

　　8.與已入庫的“三舊”用地進(jìn)行空間位置互換的其他存量建設(shè)用地，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設(shè)用地，在改造方案經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可直接標(biāo)圖入庫，并按照“三舊”改造政策實(shí)施改造；原“三舊”用地標(biāo)注為刪除地塊，不得再按“三舊”改造政策實(shí)施改造；

　　9.通過使用“三舊”用地復(fù)墾產(chǎn)生的規(guī)模或指標(biāo)而納入改造項目整體利用的非建設(shè)用地，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）確定的用途為建設(shè)用地，在改造方案經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可直接標(biāo)圖入庫，并可按照“三舊”改造政策實(shí)施改造；原“三舊”用地標(biāo)注為刪除地塊，不得再按“三舊”改造政策實(shí)施改造。

　　經(jīng)認(rèn)定且未處置完畢的閑置土地，不得申請納入標(biāo)圖建庫范圍。

　　第七條  “三舊”改造標(biāo)圖入庫按以下流程辦理：

　　（一）符合標(biāo)圖入庫條件、改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，權(quán)利人或其委托的市場主體可向市自然資源局提出入庫申請；

　　（二）市自然資源局收到入庫申請后，對申請入庫地塊數(shù)據(jù)及相關(guān)材料進(jìn)行收集、整理。經(jīng)審核符合入庫要求的，填寫《江門市“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫審批表》，通過“廣東省土地管理與決策支持系統(tǒng)”（以下簡稱管理系統(tǒng)）將數(shù)據(jù)和材料進(jìn)行錄入上報；經(jīng)審核不符合入庫要求的，將審核結(jié)果告知申請人并要求修改完善或補(bǔ)充材料。

　　涉及辦理改造方案審批或用地報批手續(xù)的“三舊”改造項目，需按照省、市最新政策規(guī)定，對項目主體地塊是否已標(biāo)圖入庫進(jìn)行復(fù)核。

　　第八條  “三舊”改造標(biāo)圖入庫圖斑數(shù)據(jù)實(shí)行動態(tài)調(diào)整，存在以下情形之一的，可申請入庫圖斑調(diào)整：

　　（1）需增補(bǔ)入庫的地塊；

　　（2）已入庫，但存在四至范圍或相關(guān)屬性內(nèi)容填寫錯誤，需要修改的地塊；

　　（3）地塊因改造原因需要進(jìn)行分割的；

　　（4）已入庫，但由于各種原因無法實(shí)施改造，需要整塊刪減的地塊。

　　各屬地鎮(zhèn)政府對涉及增補(bǔ)入庫的地塊應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地核查。

　　前款所規(guī)定調(diào)整的流程按本辦法第七條規(guī)定辦理。

　　第三章  “三舊”改造規(guī)劃和計劃

　　第九條  市自然資源局應(yīng)將擬實(shí)施“三舊”改造的項目納入“三舊”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造年度實(shí)施計劃，并編制“三舊”項目改造方案。對于未納入“三舊”改造專項規(guī)劃或“三舊”改造專項規(guī)劃尚未編制，但確需實(shí)施改造的項目，經(jīng)“三舊”改造專項規(guī)劃組織編制部門審核同意后，可先依據(jù)國土空間總體規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]等規(guī)劃編制“三舊”項目改造方案。“三舊”項目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，視為項目自動納入“三舊”改造專項規(guī)劃。

　　第十條   市自然資源局應(yīng)會同相關(guān)部門根據(jù)實(shí)際需要，以國土空間總體規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]為基礎(chǔ)，組織編制市“三舊”改造專項規(guī)劃，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　“三舊”改造專項規(guī)劃應(yīng)明確本行政區(qū)域“三舊”改造的重點(diǎn)區(qū)域和范圍、改造目標(biāo)、功能定位、歷史文化保護(hù)等內(nèi)容，并與國土空間詳細(xì)規(guī)劃做好銜接。

　　“三舊”改造專項規(guī)劃批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)納入同級國土空間基礎(chǔ)信息平臺，疊加至國土空間規(guī)劃“一張圖”上，并將主要內(nèi)容按照規(guī)定程序納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃組織實(shí)施。

　　“三舊”改造專項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)注重各類規(guī)劃的對應(yīng)銜接，充分預(yù)留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地，促進(jìn)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　第十一條  市自然資源局應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃，編制“三舊”改造年度實(shí)施計劃，明確“三舊”改造年度目標(biāo)、改造方式等內(nèi)容，并與國土空間總體規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]相銜接。

　　第十二條  市自然資源局應(yīng)依據(jù)國土空間總體規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]、“三舊”改造專項規(guī)劃和有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求進(jìn)行編制“三舊”項目改造方案。方案內(nèi)容應(yīng)包括改造地塊基本情況、改造意愿及補(bǔ)償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實(shí)施監(jiān)管等。

　　“三舊”項目改造方案若涉及國土空間詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，應(yīng)按國土空間詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序開展相關(guān)論證與審批工作。經(jīng)批準(zhǔn)后，按調(diào)整完善后的國土空間詳細(xì)規(guī)劃編制改造方案，并按程序報批。

　　各鎮(zhèn)政府、市有關(guān)部門應(yīng)依法協(xié)助市自然資源局組織編制“三舊”項目改造方案。

　　第四章  改造項目的實(shí)施

　　第一節(jié)  舊廠房改造

　　第十三條  舊廠房改造項目按改造前后的土地用途主要分為以下幾類：

　　（一）“工改工”項目（改造后為工業(yè)及工礦物流倉儲功能）；

　　（二）“工改商”項目（改造后以商服為主導(dǎo)功能，可按國土空間詳細(xì)規(guī)劃要求兼容一定比例的非商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）；

　　（三）“工改居”項目（改造后以居住為主導(dǎo)功能，可按國土空間詳細(xì)規(guī)劃要求兼容一定比例的非居住用地）。

　　工改其他用途用地的，參照“工改工”政策執(zhí)行。

　　第十四條  舊廠房改造的實(shí)施方式分為政府組織實(shí)施、自行改造、合作改造三種：

　　（一）政府組織實(shí)施。由政府機(jī)構(gòu)或授權(quán)委托的縣、鎮(zhèn)全資國有企業(yè)出資通過征收、征用、收回等方式對改造項目范圍內(nèi)用地進(jìn)行整合，并通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定土地使用權(quán)人實(shí)施改造，原土地權(quán)利人不參與土地出讓收益分成。由原權(quán)利人委托政府招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定土地使用權(quán)人實(shí)施改造的，參與土地出讓收益分成；

　　（二）自行改造。主要包括以下類型：1.改造項目范圍內(nèi)單一權(quán)利人對其用地實(shí)施改造；2.改造項目范圍內(nèi)全部權(quán)利人通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等合法方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中單一權(quán)利主體后實(shí)施改造；

　　（三）合作改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺以招標(biāo)、掛牌等公開方式選擇合作主體，合作主體的選擇和合作方式、出資比例、利益分配等內(nèi)容必須依法表決通過，簽訂項目合作改造協(xié)議后由其實(shí)施。或者村集體公開選取并表決確定市場改造主體，與市場改造主體共同成立合作公司（或者合資公司）實(shí)施。

　　第十五條 舊廠房改造項目可按以下流程實(shí)施：

　　（一）確定舊廠房改造范圍；

　　（二）改造申請。若涉及集體土地的改造項目，需由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織召開成員大會或成員代表會議公開表決改造意愿。經(jīng)依法表決同意的，視為條件滿足，可申請改造；

　　（三）納入年度實(shí)施計劃；

　　（四）向相關(guān)部門申請出具規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)。若涉及國土空間詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，需完成國土空間詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整工作后申請出具規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)；

　　（五）開展土壤環(huán)境調(diào)查評估與修復(fù)工作。在標(biāo)圖入庫階段可同步開展土壤環(huán)境調(diào)查評估工作，評估結(jié)果符合開發(fā)要求并經(jīng)江門市生態(tài)環(huán)境局臺山分局審核同意后可按程序開展下一階段工作。依據(jù)評估結(jié)果需要進(jìn)行土壤環(huán)境修復(fù)的，修復(fù)工作需在項目改造方案批復(fù)前完成；

　　（六）編制并上報、審批改造方案。涉及集體土地的改造項目，項目改造方案需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或成員代表會議依法表決同意方可提交；涉及到土地征收的，需按規(guī)定開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；涉及完善歷史用地手續(xù)的，改造方案應(yīng)按規(guī)定逐級上報，由具有審批權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

　　（七）簽訂項目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議；

　　（八）房屋拆除和產(chǎn)權(quán)注銷。對改造范圍內(nèi)原有房屋進(jìn)行拆除并注銷土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記；

　　（九）完成公益性用地移交手續(xù)；

　　（十）辦理供地手續(xù)。

　　第二節(jié)  舊村莊改造

　　第十六條  舊村莊改造的實(shí)施方式分為政府組織實(shí)施、自行改造、合作改造三種：

　　（一）政府組織實(shí)施。由政府負(fù)責(zé)開展征收、拆遷、平整及村民住宅和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)復(fù)建安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)工作，經(jīng)整理的土地納入儲備后公開出讓或用于市政公共設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不參與土地出讓收益分成；

　　（二）自行改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成立的全資子公司自行改造；

　　（三）合作改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺以招標(biāo)、掛牌等公開方式選擇合作主體，簽訂項目合作改造協(xié)議后由其實(shí)施。或者村集體依法確定市場改造主體，與市場改造主體共同成立合作公司（或者合資公司）實(shí)施。

　　第十七條  舊村莊改造項目在納入年度實(shí)施計劃后，由鎮(zhèn)政府組織委托有測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作，調(diào)查項目范圍內(nèi)土地、房屋、人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、公建配套及市政設(shè)施等現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)鎮(zhèn)政府組織相關(guān)部門審核同意及第三方技術(shù)單位技術(shù)性審查通過后公示，公示無異議后作為編制項目改造方案的依據(jù)。

　　第十八條  舊村莊改造項目引入市場改造主體實(shí)施改造的，可按以下流程實(shí)施：

　　（一）確定舊村莊改造范圍；

　　（二）改造意愿表決。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織召開成員大會或成員代表會議公開表決改造意愿。經(jīng)依法表決同意的，可申請改造；

　　（三）鎮(zhèn)政府委托有測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查；

　　（四）確定改造主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法制定公開引入合作企業(yè)的招商文件，并依法采取適當(dāng)方式選取合作企業(yè)，與合作企業(yè)簽訂合作改造協(xié)議；

　　（五）編制社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。“三舊”改造項目實(shí)施改造前，需編制社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，其風(fēng)險評估報告作為決策和審批的重要參考；

　　（六）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其合作企業(yè)向相關(guān)部門申請出具規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)。若涉及國土空間詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，需完成國土空間詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整工作后，再依據(jù)調(diào)整成果申請出具規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)；

　　（七）開展土壤環(huán)境狀況調(diào)查評估工作。改造項目用地范圍內(nèi)存在用途擬變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地、重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)和公共設(shè)施轉(zhuǎn)商業(yè)的地塊的，由土地使用權(quán)人按照相關(guān)要求開展土壤環(huán)境狀況調(diào)查評估；

　　（八）編制并表決改造方案（含拆遷補(bǔ)償安置方案）。項目改造方案（含拆遷補(bǔ)償安置方案）經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》等法律法規(guī)表決同意后，按相關(guān)程序進(jìn)行報批；

　　（九）簽訂項目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議；

　　（十）與土地房屋權(quán)利人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。項目改造方案（含拆遷補(bǔ)償安置方案）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，鎮(zhèn)政府應(yīng)組織市場改造主體與改造范圍內(nèi)全部土地房屋權(quán)利人簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》；

　　（十一）房屋拆除與產(chǎn)權(quán)注銷。市場改造主體與項目改造范圍內(nèi)或分期改造范圍內(nèi)全部的土地房屋權(quán)利人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，可以依法進(jìn)場對已簽約的房屋實(shí)施拆除，并可同步組織原房地產(chǎn)權(quán)利人辦理已拆除部分的不動產(chǎn)權(quán)證注銷登記手續(xù)和組織辦理完善歷史用地手續(xù)；

　　（十二）辦理供地手續(xù)；

　　（十三）落實(shí)回遷工作。

　　鎮(zhèn)政府應(yīng)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織民主議事、選取合作企業(yè)等事宜提供指導(dǎo)和幫助。

　　第三節(jié)  舊城鎮(zhèn)改造

　　第十九條  舊城鎮(zhèn)全面改造模式可分為以下兩種：

　　（一）政府主導(dǎo)，由政府或其授權(quán)部門按照簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議落實(shí)補(bǔ)償后，依法組織土地供應(yīng)工作，原土地權(quán)利人不參與土地出讓收益分成；

　　（二）自行改造，包括以下情形：

　　1.改造項目范圍內(nèi)單一權(quán)利人對其用地實(shí)施改造；

　　2.改造項目范圍內(nèi)全部權(quán)利人通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后由其實(shí)施改造。

　　第二十條  以原多個權(quán)利主體通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體自行改造方式開展舊城鎮(zhèn)改造的，按以下程序進(jìn)行：

　　（一）確定申報主體；

　　（二）鎮(zhèn)政府采取政府采購、委托第三方實(shí)施等方式組織開展改造意愿調(diào)查、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查等前期工作；

　　組織開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容；

　　（三）編制社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。“三舊”改造項目實(shí)施改造前，需編制社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，其風(fēng)險評估報告作為決策和審批的重要參考；

　　（四）開展土壤環(huán)境狀況調(diào)查評估工作。改造項目用地范圍內(nèi)存在擬變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用途的，或者重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用途的，由土地使用權(quán)人按照相關(guān)要求開展土壤環(huán)境狀況調(diào)查評估；

　　（五）鎮(zhèn)政府協(xié)助組織編制改造方案（含補(bǔ)償安置方案），征求相關(guān)權(quán)利人意見后，按相關(guān)程序進(jìn)行報批；

　　（六）申報主體與原權(quán)利人簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，并與鎮(zhèn)政府簽訂項目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議；

　　（七）房屋拆除與產(chǎn)權(quán)注銷。改造主體與項目改造范圍內(nèi)或分期改造范圍內(nèi)全部的土地房屋權(quán)利人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，可以進(jìn)場對已簽約的房屋實(shí)施拆除，并可同步組織原房地產(chǎn)權(quán)利人辦理已拆除部分的不動產(chǎn)權(quán)證注銷登記手續(xù)和組織辦理完善歷史用地手續(xù)；

　　（八）完成公益性用地移交手續(xù)后，申請辦理協(xié)議出讓供地手續(xù)；

　　（九）改造主體按改造方案和建設(shè)程序?qū)嵤?/p>

　　第二十一條  政府主導(dǎo)的舊城鎮(zhèn)全面改造項目由鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組織制訂拆遷補(bǔ)償安置及實(shí)施方案。舊城鎮(zhèn)改造過程中不涉及征收集體土地但必須對居民的房屋進(jìn)行拆遷的，征收補(bǔ)償安置政策和標(biāo)準(zhǔn)參照國有土地上房屋征收有關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第四節(jié)  供地方式與公益性用地移交

　　第二十二條  涉及“三舊”改造項目的供地，屬政府收購儲備后再次供地的，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。市自然資源局按編制時土地市場價格編制供地方案，經(jīng)市國有土地使用權(quán)出讓集體決策審批領(lǐng)導(dǎo)小組審核后，報市人民政府審批。以協(xié)議方式出讓的，必須履行地價評估、集體決策、結(jié)果公示程序。

　　第二十三條 舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造涉及將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的自行改造項目，應(yīng)當(dāng)按照國土空間詳細(xì)規(guī)劃要求，將不低于項目用地總面積20%的土地?zé)o償移交政府用于城市道路、公建配套等公益性用地項目建設(shè)。“工改工”項目可按照國土空間詳細(xì)規(guī)劃要求落實(shí)公益性用地，不對無償移交的公益性用地比例作強(qiáng)制要求。移交的公益性用地應(yīng)為國有建設(shè)用地，移交人不需為移交的公益性用地補(bǔ)繳土地價款。

　　公益性用地原則上需按照上述規(guī)定足額提供。因城市規(guī)劃需要，配建的公益用地面積小于20%，權(quán)利人應(yīng)無償劃出地塊補(bǔ)足20%，補(bǔ)足部分用地允許以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞铰鋵?shí)，由政府另行安排使用。

　　因城市規(guī)劃需要，用于城市道路、公建配套等公益性用地超過規(guī)定比例移交的，導(dǎo)致項目出讓土地核定規(guī)劃容積率超過默認(rèn)補(bǔ)償部分的，由市自然資源局出具說明按照“拆五留一”折算后分別參照補(bǔ)償。

　　第二十四條  按本辦法第二十三條規(guī)定無償移交公益性用地的，改造主體應(yīng)當(dāng)在“三舊”改造項目改造方案中明確公益性用地移交內(nèi)容，主要包括移交主體、移交用地面積、位置、移交期限、接收單位等。

　　改造主體需在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前完成公益性用地移交工作，并負(fù)責(zé)對移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行拆除。

　　第五章  地價計收和收益補(bǔ)償

　　第二十五條  采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓的，以公開方式委托1家土地估價中介機(jī)構(gòu)評估確定宗地評估價，宗地評估價與宗地所在區(qū)片修正后基準(zhǔn)地價對比，取其價高者作為集體決策的基礎(chǔ)依據(jù)。經(jīng)集體決策后確定公開出讓底價，以土地市場交易確定實(shí)際的成交價（即土地市場成交價）。

　　采用協(xié)議出讓方式的，土地出讓價款是由市自然資源局隨機(jī)抽取5家評估公司評估價格，去除最高和最低的評估價格后，取余下3家評估價格的算術(shù)平均值作為協(xié)議出讓評估價。經(jīng)集體決策和公示程序后，確定土地出讓價款。

　　土地出讓價款可在簽訂土地出讓合同之日起30天內(nèi)繳清，也可采取分期付款，并在合同簽訂之日起60天內(nèi)全部交清。其中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，且應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起30天內(nèi)繳納完畢。分期支付出讓價款的，權(quán)利人在支付第二期及以后各期出讓價款時，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價款當(dāng)日中國人民銀行公布的一年期貸款基準(zhǔn)利率向出讓方支付利息。

　　第二十六條  舊廠房改造項目按以下規(guī)定進(jìn)行收益補(bǔ)償：

　　（一）“工改工”類（改造后以工業(yè)為主導(dǎo)功能的用地）采用協(xié)議出讓方式自行改造的，保留工業(yè)用途提高容積率但不延長使用年限的，不需增繳土地價款；

　　（二）“工改商”類（改造后以商服為主導(dǎo)功能的用地），權(quán)利人采用交由政府處置后公開出讓實(shí)施改造或自行改造的，由市自然資源局會同市財政局將土地出讓價款的30%撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償；

　　（三）“工改居”類（改造后以居住為主導(dǎo)功能的用地），權(quán)利人采用交由政府處置后公開出讓實(shí)施改造的，出讓土地核定規(guī)劃容積率2.0以下（含2.0）部分，按土地市場成交價的60%撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償；出讓土地核定規(guī)劃容積率2.0-2.5（含2.5）部分，按土地市場成交價的40%撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償；出讓土地核定規(guī)劃容積率超出2.5部分，按土地市場成交價的10%撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償；由權(quán)利人自行改造為住宅或商業(yè)住宅混合項目的，與市自然資源局簽訂協(xié)議出讓土地合同，并按相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓價款。出讓土地核定規(guī)劃容積率2.0以下（含2.0）部分，按土地出讓價款的50%撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償；出讓土地核定規(guī)劃容積率2.0-2.5（含2.5）部分，按土地出讓價款的30%撥付給原權(quán)利人作為補(bǔ)償；出讓土地核定規(guī)劃容積率超出2.5部分原則上不作補(bǔ)償；

　　（四）原地塊使用權(quán)類型為國有劃撥用地的，土地權(quán)利人必須先按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù),再辦理“三舊”改造有關(guān)手續(xù)；

　　（五）“工改其他”類，改造為教育、科技、醫(yī)衛(wèi)慈善、文化、體育用途的，需按改造后用途重新核繳土地出讓價款；

　　（六）集體工業(yè)用地轉(zhuǎn)為國有工業(yè)用地出讓的，由自然資源部門會同財政部門將不低于95%的土地出讓價款撥付給原集體土地所有權(quán)人作為補(bǔ)償。

　　第二十七條  除政府主導(dǎo)實(shí)施的舊村莊改造項目外，舊村莊改造項目采取協(xié)議出讓或交由政府處置公開出讓方式實(shí)施改造的，由市自然資源局會同市財政局按土地出讓價款95%撥付給原集體土地所有權(quán)人作為補(bǔ)償。

　　第二十八條  除政府主導(dǎo)實(shí)施的舊城鎮(zhèn)改造項目外，舊城鎮(zhèn)改造項目采取協(xié)議出讓或交由政府處置公開出讓方式實(shí)施改造。由自然資源部門會同財政部門將舊城鎮(zhèn)改造項目土地出讓價款的84%撥付給改造主體作為補(bǔ)償。

　　現(xiàn)狀非商服或居住功能主導(dǎo)的舊城鎮(zhèn)項目，參照舊廠房改造項目相應(yīng)改造類型的地價計收及收益補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十九條  采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓的，土地成功出讓且政府收到全額土地出讓價款后，權(quán)利人可按規(guī)定向市自然資源局提出土地出讓收益補(bǔ)償申請，由市自然資源局提出審核意見，市財政局復(fù)核后按規(guī)定撥付補(bǔ)償款項。

　　采用協(xié)議出讓方式自行改造項目的權(quán)利人全額繳交土地出讓價款后，權(quán)利人可按規(guī)定向市自然資源局提出土地出讓收益補(bǔ)償申請，由市自然資源局提出審核意見，市財政局復(fù)核后按規(guī)定撥付補(bǔ)償款項。

　　原土地權(quán)利人根據(jù)前款規(guī)定提出申請并取得土地出讓收益補(bǔ)償后，即為政府已經(jīng)完成對原土地權(quán)利人土地和地上建筑物（構(gòu)筑物）的征收補(bǔ)償（含土地前期整理、拆遷搬遷等費(fèi)用）。

　　第六章  用地審批

　　第三十條  對已納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫；改造方案已經(jīng)批復(fù)且符合相關(guān)規(guī)劃；用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間，沒有合法用地手續(xù)且已實(shí)際使用的建設(shè)用地，在依法落實(shí)處理（處罰）后，可以按土地現(xiàn)狀申請完善集體土地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

　　第三十一條  對已納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫；改造方案已批復(fù)且符合相關(guān)規(guī)劃；用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間，沒有合法用地手續(xù)且已實(shí)際使用的建設(shè)用地；在規(guī)定期限前與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議并已經(jīng)落實(shí)，并已按照要求落實(shí)聽證程序和辦理社保審核，在依法落實(shí)處理（處罰）后，可以按土地現(xiàn)狀申請完善集體土地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)。

　　用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地的，應(yīng)提供有關(guān)歷史用地協(xié)議（協(xié)議中未約定安排留用地和辦理社保）或經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意放棄聽證、辦理社保審核和安排留用地的證明材料。

　　第三十二條  對已納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，改造方案已批復(fù)且符合相關(guān)規(guī)劃，具有合法用地手續(xù)的集體建設(shè)用地，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法表決同意，可由村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。

　　第三十三條  已納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫；改造方案已批復(fù)且符合相關(guān)規(guī)劃；用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間的，沒有合法用地手續(xù)且已實(shí)際使用的國有建設(shè)用地，在依法落實(shí)處理（處罰）后，可以申請辦理國有土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)。

　　第三十四條  “三地”單個地塊無法單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、無法單獨(dú)標(biāo)圖入庫，累計面積不超過主體地塊總面積20%，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進(jìn)行整體利用的，可以申請辦理“三地”及其他用地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)。

　　“三舊”改造涉及“三地”及其他用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)的，可納入批次用地依法報批或與主體地塊一并組卷報批，上報江門市人民政府進(jìn)行審批。

　　“三地”面積大于3畝，或者累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，可將其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報批材料報江門市人民政府審批。

　　第三十五條  納入“三舊”改造范圍、符合相關(guān)規(guī)劃、沒有合法手續(xù)且已實(shí)際使用的建設(shè)用地，按用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實(shí)處理。用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009年12月31日的，分別按照1995年原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》并結(jié)合集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地政策、1988年修訂的土地管理法、1998年修訂的土地管理法的相關(guān)規(guī)定落實(shí)處理。

　　第七章  鼓勵扶持措施

　　第三十六條  因用地和規(guī)劃條件限制無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的項目，可以通過政府補(bǔ)助、異地安置、容積率異地補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行統(tǒng)籌平衡。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，舊村莊改造項目可以整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的其他用地，納入舊村莊改造項目一并整合利用。納入的其他用地可以參照“三地”有關(guān)規(guī)定進(jìn)行用地報批，但只能用于復(fù)建安置或公益設(shè)施建設(shè)。

　　第三十七條  在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、雙方自愿、價值相當(dāng)?shù)那疤嵯拢试S“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換，包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間的土地置換。以拆除重建方式實(shí)施的“三舊”改造項目，可將標(biāo)圖建庫范圍內(nèi)的“三舊”用地進(jìn)行復(fù)墾，復(fù)墾產(chǎn)生的建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)可用于本項目范圍內(nèi)的非建設(shè)用地，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后一并實(shí)施改造，也可有償轉(zhuǎn)讓給本市其他“三舊”改造項目使用。

　　第三十八條  支持實(shí)施微改造，微改造類型如下：

　　（一）功能改變類。指符合相關(guān)規(guī)劃和規(guī)范要求，保留部分或全部建筑物的主體結(jié)構(gòu)，改變土地及建筑物的使用功能。適用于具有合法的不動產(chǎn)權(quán)證（房屋及土地）和不涉及商品住宅及公寓開發(fā)建設(shè)的微改造項目；

　　（二）整飾修繕類。指對歷史文化街區(qū)、歷史建筑或古村落進(jìn)行整飾修繕。適用于政府公布的歷史文化街區(qū)、歷史建筑、古村落且符合保護(hù)規(guī)劃要求的微改造項目；

　　（三）局部拆建類。指按照有關(guān)規(guī)劃和規(guī)范要求、保證建筑安全使用和合理優(yōu)化利用的前提下，通過拆除部分建筑、對保留建筑進(jìn)行加建或加拆建混合、在空地上進(jìn)行加建的方式進(jìn)行改造提升。適用于工業(yè)提升、完善公共管理與公共服務(wù)設(shè)施等項目。

　　微改造按以下流程辦理：

　　（一）改造主體申請將改造地塊納入省“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍，明確改造地塊范圍；

　　（二）由鎮(zhèn)政府組織開展項目前期調(diào)查與評估，包括土壤污染狀況調(diào)查情況和建筑物安全評估情況，若未能通過前期調(diào)查與評估的，不再展開下一階段改造；若通過，鎮(zhèn)政府組織開展現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、協(xié)助編制項目改造方案；

　　（三）由市自然資源局征詢市土地開發(fā)儲備中心意見，并會同發(fā)展改革、交通運(yùn)輸、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、科工商務(wù)、文化廣電旅游體育、稅務(wù)、生態(tài)環(huán)境等部門對方案進(jìn)行審核，報市人民政府審批；

　　（四）在審批通過后，改造主體憑方案批復(fù)文件辦理報建許可等行政審批手續(xù)，并在項目竣工驗收后按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，辦理變更土地性質(zhì)，不另作收益補(bǔ)償。

　　第三十九條  納入“三舊”改造范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按新用途辦理用地手續(xù)；若項目無法繼續(xù)經(jīng)營，原用地單位可按原用途保留使用土地。

　　第四十條  一般“工改工”項目，宗地內(nèi)允許配建不超過總計容建筑面積15%的生產(chǎn)服務(wù)、生活服務(wù)、行政辦公等配套設(shè)施。經(jīng)認(rèn)定符合《江門市村級工業(yè)園升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)江門市村級工業(yè)園升級改造政策指南的通知》（江村級工業(yè)園升改辦〔2020〕1號）文件規(guī)定要求的村級工業(yè)園改造項目，允許項目宗地內(nèi)配建不超過總計容建筑面積的20%的辦公、生活等配套設(shè)施，容積率超過3.0的，比例可以提高到30%。工業(yè)用地改造為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新功能的新型產(chǎn)業(yè)用地的，其配套行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總計容建筑面積的比例可提高至30%，但不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　連片改造的“工改工”項目，允許通過混合開發(fā)方式改造為融合工業(yè)、商服、辦公等功能齊備的綜合性項目，完成土地整理后，可以統(tǒng)一按規(guī)定辦理供地手續(xù)，其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%。

　　第四十一條  允許制造業(yè)企業(yè)將已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)的國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間，鼓勵用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項目。工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉儲功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%，最小分割單元不得低于300平方米，受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成轉(zhuǎn)移(分割轉(zhuǎn)讓）不動產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓。

　　工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓時，不得將一宗土地分割為多宗土地，辦理不動產(chǎn)登記時標(biāo)注土地使用權(quán)按份共有或共同共有。申請工業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓需由改造項目權(quán)利人辦理房屋測繪并制定分割轉(zhuǎn)讓方案，經(jīng)市人民政府審批后作為申請辦理分割轉(zhuǎn)讓的條件之一，具體申報工作按《江門市自然資源局等5部門關(guān)于印發(fā)江門市工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記工作流程的通知》（江自然資〔2020〕102號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活服務(wù)等配套設(shè)施用房可隨產(chǎn)業(yè)用房按規(guī)定比例分割及分割轉(zhuǎn)讓，但不得獨(dú)立進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押。用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割及分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)物業(yè)，原則上不得分割及分割轉(zhuǎn)讓。商品廠房項目的分割銷售與轉(zhuǎn)讓管理要求按照《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見》（江建〔2021〕29號）文件中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十二條  對滿足現(xiàn)狀用地面積不小于30畝且用途為工業(yè)、倉儲物流集中用地、納入省“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍內(nèi)、改造后的新建建筑物土地權(quán)屬合法、容積率不低于1.5等條件要求的“工改工”項目給予資金獎勵。獎勵標(biāo)準(zhǔn)參考《江門市提升節(jié)約集約用地水平的實(shí)施意見》（江府〔2022〕10號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十三條  經(jīng)市人民政府確認(rèn)，同一項目原多個權(quán)利主體通過搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，將權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體，并由其承擔(dān)拆遷改造工作的，屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，在稅費(fèi)征收方面，按國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、廣東省財政廳、廣東省自然資源廳印發(fā)的《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》辦理。

　　第四十四條  工礦企業(yè)棚戶區(qū)、城市危舊房實(shí)施“三舊”改造，可優(yōu)先享受“三舊”改造優(yōu)惠政策。“三舊”用地經(jīng)規(guī)定程序納入棚戶區(qū)改造范圍的，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。

　　第八章  項目管控與保障

　　第四十五條  開展“三舊”改造應(yīng)遵守以下歷史文化保護(hù)管理要求：

　　（一）開展“三舊”改造項目應(yīng)高度重視歷史文化保護(hù)，切實(shí)加強(qiáng)對歷史遺產(chǎn)、不可移動文物及歷史建筑的保護(hù)，對以拆除重建、改建擴(kuò)建等方式實(shí)施改造需要保留的歷史遺產(chǎn)、不可移動文物或歷史建筑，制定相應(yīng)保護(hù)管理方案。對歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑，應(yīng)嚴(yán)格按照“修舊如舊、建新如舊”的原則進(jìn)行保護(hù)性整治更新，參照拆遷管理法律法規(guī)，合理動遷、疏解歷史保護(hù)建筑的居住人口，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁；

　　（二）涉及文物保護(hù)單位保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶、地下文物埋藏區(qū)、城市紫線等歷史文化保護(hù)范圍的“三舊”改造項目，需在改造方案中編制歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)專章，明確保護(hù)范圍、制定相應(yīng)保護(hù)管理措施及后續(xù)管護(hù)責(zé)任單位等內(nèi)容；涉及在歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶內(nèi)開展相關(guān)建設(shè)工作的，需開展專項評估論證，并按《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)工作的通知》《廣東省歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑保護(hù)利用工作指引》《江門市歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)條例》等有關(guān)規(guī)定履行相應(yīng)程序。

　　第四十六條  開展“三舊”改造應(yīng)遵守以下古樹名木保護(hù)管理要求：

　　（一）“三舊”改造要堅持保護(hù)優(yōu)先，最大限度避讓古樹名木、大樹，不破壞地形地貌、不砍老樹，不隨意改建具有歷史價值的公園，遏制使用古樹名木進(jìn)行綠化，嚴(yán)禁非法砍伐、采挖和移植古樹名木的行為。改造主體應(yīng)貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于科學(xué)綠化的指導(dǎo)意見》《廣東省城市綠化條例》《江門市古樹名木保護(hù)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定要求，積極采用有效管護(hù)措施，促進(jìn)原有綠化樹種與城市基礎(chǔ)設(shè)施和諧共存，為居民留住鄉(xiāng)愁；

　　（二）“三舊”改造項目涉及古樹名木保護(hù)的，需在改造方案的歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)專章中落實(shí)古樹名木、大樹保護(hù)相關(guān)內(nèi)容。因特殊原因確需遷移樹木的，需向城市綠化主管部門和林業(yè)主管部門申請，由城市綠化主管部門會同相關(guān)行政部門審核，開展綠化專家論證并征求公眾意見，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理手續(xù)，報市人民政府審批。

　　第四十七條  按照“誰污染誰負(fù)責(zé)”原則，土壤污染責(zé)任人負(fù)有土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)的義務(wù)，其中風(fēng)險管控和修復(fù)包括土壤污染狀況調(diào)查和土壤污染風(fēng)險評估、風(fēng)險管控、修復(fù)、風(fēng)險管控效果評估、修復(fù)效果評估、后期管理等活動。土壤污染責(zé)任人變更的，由變更后承繼其債權(quán)、債務(wù)的單位或者個人履行相關(guān)土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)義務(wù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的，由土地使用權(quán)受讓人或雙方約定的責(zé)任人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，土壤污染責(zé)任人無法認(rèn)定的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)實(shí)施土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)。土壤污染責(zé)任人不明確或者存在爭議的，按照《建設(shè)用地土壤污染責(zé)任人認(rèn)定暫行辦法》或《農(nóng)用地土壤污染責(zé)任人認(rèn)定暫定辦法》的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

　　經(jīng)場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險評估確定為被污染地的，應(yīng)當(dāng)明確治理修復(fù)責(zé)任主體并編制治理修復(fù)方案，未進(jìn)行場地環(huán)境調(diào)查及風(fēng)險評估、未明確治理修復(fù)責(zé)任主體的，禁止進(jìn)行土地出讓。經(jīng)風(fēng)險評估對人體健康有嚴(yán)重影響的被污染地，未經(jīng)治理修復(fù)或治理不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，不得用于居民住宅、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老場所等項目開發(fā)。

　　第四十八條  鼓勵社會組織設(shè)立第三方調(diào)解服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮社會組織參與“三舊”改造糾紛調(diào)解的作用。因“三舊”改造發(fā)生土地權(quán)屬爭議的，由屬地鎮(zhèn)政府依法及時處理；因征地補(bǔ)償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導(dǎo)當(dāng)事人通過以調(diào)解為基礎(chǔ)的多元處理方式妥善解決；原權(quán)利人就舊村莊是否實(shí)施改造、搬遷補(bǔ)償安置等重大事項未能達(dá)成一致意見的，由村集體提交成員大會或者成員代表大會討論決定。

　　第四十九條  對由市場主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項目，特別是原有建筑物存在不符合安全生產(chǎn)、國土空間規(guī)劃[土地利用總體規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃]、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會治安、公共安全、公共交通等情況，原權(quán)利主體對搬遷補(bǔ)償協(xié)議不能達(dá)成一致意見，且符合以下分類情形的，原權(quán)利主體均可按照上級有關(guān)政策文件的規(guī)定申請政府裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷：

　　（1）土地或地上建筑物為多個權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

　　（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于三分之二且占總?cè)藬?shù)不少于三分之二的權(quán)利主體已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

　　（3）拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%；

　　（4）屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　對政府裁決不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第九章  項目實(shí)施監(jiān)管

　　第五十條  “舊城鎮(zhèn)”“舊村莊”項目改造主體在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，應(yīng)到項目約定的銀行設(shè)立改造專項資金監(jiān)管賬戶，足額存入復(fù)建安置資金。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保專款專用；也可以在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前由改造主體向市自然資源局提供專項監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應(yīng)為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監(jiān)管。

　　第五十一條  在項目改造方案正式獲批之日起的三個月內(nèi)，改造主體應(yīng)當(dāng)與屬地鎮(zhèn)政府簽訂項目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，明確土地利用（置換）方式、建設(shè)模式、開發(fā)時序、公建配套、環(huán)保要求、歷史文化資源及其環(huán)境保護(hù)、拆遷補(bǔ)償安置方案等監(jiān)管內(nèi)容，并報市“三舊”辦備案。項目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)作為土地出讓合同附件，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、文化廣電旅游體育等相關(guān)部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對“三舊”改造項目進(jìn)行績效評價與聯(lián)合監(jiān)管，確保協(xié)議落實(shí)到位。

　　第五十二條  加強(qiáng)對“三舊”改造項目的時限管理，不涉及征地的自行改造項目，因改造主體自身原因造成改造方案自批復(fù)之日起六個月內(nèi)未實(shí)施改造的，需重新提交改造方案并報市人民政府批準(zhǔn)。對非因改造主體原因造成改造方案自批復(fù)之日起六個月內(nèi)未實(shí)施改造的，改造主體可申請延長六個月實(shí)施。

　　涉及征地的改造項目，對因改造主體自身原因造成改造方案自批復(fù)之日起兩年內(nèi)未實(shí)施改造的，撤銷對改造方案的批復(fù)；對非因改造主體原因造成改造方案自批復(fù)之日起兩年內(nèi)未實(shí)施改造的，改造主體可申請延長兩年實(shí)施。

　　第五十三條  “三舊”改造信息應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行公開，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)和參與權(quán)。市自然資源局應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂監(jiān)管協(xié)議、土地供應(yīng)、地價款核算、稅費(fèi)繳交、竣工驗收等各事項的標(biāo)準(zhǔn)和辦事流程納入政府信息主動公開范圍，在門戶網(wǎng)站上予以公開并定期更新，接受公眾查詢和社會監(jiān)督。

　　第十章  法律責(zé)任

　　第五十四條  對于改造主體不依規(guī)依約實(shí)施改造的，由市人民政府責(zé)令改造主體限期整改，拒不整改的可由原批準(zhǔn)單位撤銷對改造方案的批復(fù)，并將企業(yè)失信行為納入信用記錄向社會公布，依法限制改造主體參與其他“三舊”改造項目。

　　對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等實(shí)施改造的，取消享受“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策資格，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）等規(guī)定實(shí)施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅依法處理。

　　改造主體違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)實(shí)施改造的，依法追究法律責(zé)任。

　　第五十五條  行政機(jī)關(guān)及其工作人員在“三舊”改造管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；未構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

　　第十一章  附則

　　第五十六條  本辦法自2023年7月1日起（自發(fā)布之日起30日以后）施行，有效期至2026年9月30日。

　　本辦法施行之日前項目改造方案仍未獲批準(zhǔn)的，須重新申請啟動改造程序。

　　本辦法施行之日前項目改造方案已批準(zhǔn)，原已出具的“項目認(rèn)定”批文仍在有效期內(nèi)的，須補(bǔ)充完善改造方案并按本辦法實(shí)施，原已出具的“項目認(rèn)定”批文超出有效期的，需重新申請啟動改造程序。

　　此前我市相關(guān)文件與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。法律、法規(guī)、規(guī)章或者上級政策文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。