關于印發臺山市住宅專項維修資金暫行管理辦法的通知
臺府辦〔2014〕1號
各工業園區管委會，各鎮人民政府（街道辦事處），海宴華僑農場，市有關單位：
《臺山市住宅專項維修資金暫行管理辦法》業經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市住房和城鄉建設局反映。
臺山市人民政府辦公室
2014年1月3日
臺山市住宅專項維修資金暫行管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強我市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位及其共用設施設備的維修、更新和正常使用，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《廣東省物業管理條例》、《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》（粵建房字〔2008〕47號）等法律法規的有關規定，結合本市的實際情況，特制定本辦法。
第二條 本管理辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本管理辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道、門廳、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外墻面等。
本管理辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢物業或整個物業管理區域服務的設施設備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天燃氣）管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。如果全部或者部分共用設施設備之前另有約定，且此約定不違反相關法規規定的，從其約定。
有關住宅共用部位、共用設施設備屬于本辦法第二十一條規定情形的，按照該條規定執行。
第三條 市住房和城鄉建設局負責本市住宅專項維修資金的指導、監督工作，下設臺山市住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱“管理機構”）負責我市住宅專項維修資金的日常管理工作。
財政部門和審計部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監督和審計監督工作。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第二章 交存
第五條 下列物業的業主應當按照本管理辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有住宅共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第六條 住宅專項維修資金首期交存主體、標準和時間。
（一）本管理辦法實施之日起取得《商品房預售許可證》或者首次辦理房屋權屬登記的且符合第五條規定的樓宇，應當由業主或者購房人按照繳存標準交存住宅專項維修資金。
繳存標準：凡整棟住宅沒有電梯的首期住宅專項維修資金由業主或購房人按照所擁有物業的建筑面積以每平方米20元的標準一次性交存;內設有電梯的住宅項目，首期住宅專項維修資金由業主或購房人按照所擁有物業的建筑面積以每平方米30元的標準一次性交存。房屋建筑面積以房屋產權測繪報告為準。
市住宅專項維修資金的首期交存標準，可根據社會經濟發展情況的變化作適當調整，由市人民政府調整公布。
（二）本管理辦法實施之日起取得《商品房預售許可證》且并未售出的商品住宅，自竣工交付使用之日起，開發建設單位空置滿一周年以上（含一周年）的房屋，應參照本條規定的交存標準，由開發建設單位按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。
第七條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
第八條 住宅專項維修資金的交存按照下列程序辦理：
（一）開發建設單位在房屋預售或者銷售時，應與購房人簽訂《交存住宅專項維修資金協議書》。《交存住宅專項維修資金協議書》的內容包括住宅專項維修資金的交存標準、交存金額，以及住宅專項維修資金其他相關管理規定。購房人與開發建設單位簽訂《商品房買賣合同》時，應按約定足額交存首期住宅專項維修資金。
（二）商品住宅購房人（業主）到代管銀行交存住宅專項維修資金，代管銀行發給購房人《住宅專項維修資金登記簿》（以下簡稱《登記簿》）和由廣東省財政廳統一監制的《住宅專項維修資金專用收據》。
（三）物業服務企業應當在物業服務合同中就物業服務費所包含的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用進行約定，不得擴大超越本管理辦法規定的住宅專項維修資金使用范圍。
第九條 購房人如未按本管理辦法交存住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人使用。
第十條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓方應及時持住宅專項維修資金過戶的協議書、《登記簿》憑證、房屋權屬證明、身份證等辦理分戶賬戶更名手續。
第十一條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％的，業主應當及時續交。資金管理責任人應當及時發出續交通知，續交后的住宅專項維修資金余額不得少于其按本管理辦法應交首期住宅專項維修資金的數額。
第十二條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金全額退還業主。業主可以持本人身份證件、房地產權證注銷證明，到管理機構辦理住宅專項維修資金個人賬戶注銷手續，并提取其個人賬戶中的余額。
第三章 使用
第十三條 業主大會成立前，需要使用住宅專項維修資金的，應按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議和方案。沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議和方案。使用方案應當包括擬維修和更新改造項目、費用預算、列支范圍。相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）由物業服務企業或相關業主組織召開業主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業主大會的決定應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽署確認同意才能生效，并在小區內公示不少于5個工作日。
（三）由物業服務企業或相關業主組織實施使用方案，并與施工企業簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準。組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向管理機構申請列支住宅專項維修資金。
（五）管理機構審核同意后，按施工合同的約定向代管銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。
（六）管理機構如發現住宅專項維修資金使用不符合有關法律法規和使用方案的，應當責令其改正。
第十四條 業主大會成立后，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用建議和方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造項目、費用預算、列支范圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）由業主委員會組織召開業主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業主大會的決定應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽署確認同意才能生效，并在小區內公示不少于5個工作日。
（三）由業主委員會委托物業服務企業組織實施維修方案，并與施工企業簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。
（四）物業服務企業或業主委員會持有關材料向管理機構申請列支住宅專項維修資金。
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報管理機構備案，管理機構按施工合同的約定向代管銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。由代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。
（六）管理機構如發現不符合有關法律法規和使用方案的，應當責令其改正。
第十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用建議和方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造項目、費用預算、列支范圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）由業主委員會組織召開業主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業主大會的決定應當經在住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽署確認同意才能生效，并在小區內公示不少于5個工作日。
（三）由業主委員會委托物業服務企業組織實施維修方案，并與施工企業簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報管理機構備案，管理機構如發現不符合有關法律法規和使用方案的，應當責令其改正。
（六）業主委員會按施工合同的約定向代管銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。由代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。
第十六條 當業主大會同意使用住宅專項維修資金的決議生效后，物業服務企業或相關業主、業主委員會應當持下列材料到管理機構備案：
（一）住宅專項維修資金使用申請表；
（二）業主大會關于同意使用住宅專項維修資金的書面決議文件。書面決議文件應當載明具體維修工程項目、金額、相關業主分攤和相關業主投票同意簽署確認等情況；
（三）相關業主簽署確認同意的書面材料；
（四）住宅專項維修資金的使用方案、施工合同書、施工單位的工商登記證、施工企業資質證書、預算書。
第十七條 管理機構收到上述材料后，在5個工作日內完成材料審核，并出具備案文件，相關業主、業主委員會應當對該款項的使用履行監管職責。
第十八條 維修工程竣工驗收合格后，物業服務企業或相關業主、業主委員會應向管理機構提供工程結算書、維修和更新、改造工程的發票、相關業主意見反饋表、維修費用分攤明細表等相關材料。
第十九條 物業服務企業、業主委員會或業主在日常檢查中，發現下列情況的，應當由相關職能部門依程序組織代修并按規定申請列支住宅專項維修資金：
（一）住宅（房屋）共用部位、共用設施及設備存在安全隱患或者出現法律法規和相關強制性技術標準規定必須進行大、中修、更新和改造等情況，要求相關業主或業主委員會限期實施整改，但逾期不實施整改的；
（二）經消防、安監、技監、房屋安全鑒定等相關職能部門鑒定為危及房屋使用安全和公共安全等緊急情況，要求相關業主或業主委員會限期實施整改，但逾期不實施整改的；
市住房和城鄉建設局會同物業所在地區街道辦事處或社區居委會、鄉鎮人民政府組織代修，維修費用由相關業主共同承擔，從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支，并將專項維修費用的列支情況向業主公告。
第二十條 由市住房和城鄉建設局組織代修、搶修的，應按照以下程序辦理：
（一）組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告。
（二）由市住房和城鄉建設局會同物業所在地區街道辦事處或社區居委會、鄉鎮人民政府組織代修，制定代修施工方案、施工合同書和住宅專項維修資金的使用方案。
（三）由市住房和城鄉建設局委托具有相應資質的施工單位編制維修項目的工程預算，并經工程造價部門審定。
第二十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十二條 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第四章 監管
第二十三條 管理機構負責建立信息化管理系統，依法對住宅專項維修資金的歸集、查詢、使用等環節進行管理。
第二十四條 管理機構和業主委員會，應每年至少一次與代管銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況。
（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
管理機構及業主、業主委員會對住宅專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求代管銀行進行復核。
第二十五條 代管銀行每年至少一次向管理機構、業主委員會報告住宅專項維修資金情況。
市住房和城鄉建設局及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可要求代管銀行進行復核。
代管銀行負責建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第二十六條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算需執行財政部門的有關規定。
《住宅專項維修資金專用收據》的申領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受市財政部門的監督檢查。市審計、監察、財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第五章 法律責任
第二十七條 開發建設單位違反本管理辦法第九條規定，將房屋交付給購房人使用的，由市住房和城鄉建設局責令其限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第二十八條 開發建設單位未按本管理辦法第二十二條規定分攤維修、更新和改造費用的，由市住房和城鄉建設局責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第二十九條 任何單位和個人不得侵占、挪用住宅專項維修資金，不得以任何理由和形式，將住宅專項維修資金用于本管理辦法第二條規定范圍以外的用途。
開發建設單位、物業服務企業違反本管理辦法規定，挪用住宅專項維修資金或將住宅專項維修資金用于其他用途的，由市住房和城鄉建設局依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，處挪用金額兩倍以下的罰款，并責令限期改正。物業服務企業逾期不改正，情節嚴重的，依照《物業管理條例》第六十三條和《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規定，由頒發資質證的行政主管部門吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
業主委員會侵占、挪用住宅專項維修資金或將住宅專項維修資金用于其他用途的，由市住房和城鄉建設局協助和指導相關的業主依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，責令限期改正，并通告全體業主；構成犯罪的，依法追究直接責任人員的法律責任。
管理機構違反本管理辦法的規定，挪用住宅專項維修資金或者造成住宅專項維修資金損失的，由市住房和城鄉建設局依法追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
市住房和城鄉建設局和財政部門違反本管理辦法的規定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條規定執行。
第六章 附 則
第三十條 本管理辦法自印發之日起施行，有效期5年。
公開方式：主動公開
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